1. Đối tượng và cách tính tiền sử dụng đất

1.1. Đối tượng thu tiền sử dụng đất

Căn cứ khoản 2 Điều 2 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp sau phải nộp tiền sử dụng đất:Người sử dụng đất theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

1.2. Cách tính tiền sử dụng đất

Căn cứ Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định các trường hợp như sau:Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì tiền sử dụng đất tính cụ thể như sau:

Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở

=

Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất

-

Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có)

Trong đó:- Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất

=

Diện tích đất tính tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích theo quy định tại Điều 4 Nghị định này

x

Giá đất tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Bảng giá đất

- Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi là tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất) được tính theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này.- Trường hợp tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất nhỏ hơn hoặc bằng tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (=0).*Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:- Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc là đất nông nghiệp có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân khác đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì:Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất = diện tích đất nhân (x) với giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất.- Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất	=	Diện tích đất có thu tiền thuê đất nhân (x) giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích	x	Thời hạn sử dụng đất còn lại
Thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích

Trong đó:

• Giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích là giá đất tại Bảng giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
• Thời hạn sử dụng đất còn lại được xác định bằng (=) thời hạn giao đất, thuê đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất trừ (-) thời gian đã sử dụng đất trước khi chuyển mục đích.

Trường hợp thời gian sử dụng đất còn lại được xác định theo công thức quy định tại điểm này không tròn năm thì tính theo tháng; thời gian không tròn tháng thì thời gian không tròn tháng từ 15 ngày trở lên được tính tròn 01 tháng, dưới 15 ngày thì không tính tiền sử dụng đất đối với số ngày này.

- Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (= 0).

Trường hợp 2: Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ởa) Đất trước khi chuyển mục đích là đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài theo quy định của pháp luật về đất đai thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê của đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất của thời hạn 70 năm tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.b) Đất trước khi chuyển mục đích là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng không (=0).Trường hợp người sử dụng đất đã trả trước tiền thuê đất cho một số năm theo quy định của pháp luật về đất đai năm 1993 hoặc đã ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng và được cơ quan nhà nước cho phép khấu trừ vào tiền thuê đất phải nộp hằng năm bằng cách quy đổi ra số năm tháng hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng chưa sử dụng hết (chưa trừ hết) tính đến thời điểm chuyển mục đích thì số năm tháng đã trả (hoàn thành) tiền thuê đất nhưng chưa sử dụng hết này được quy đổi ra số tiền theo đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm tại thời điểm chuyển mục đích để xác định tiền đất trước khi chuyển mục đích được trừ vào tiền sử dụng đất.c) Đất trước khi chuyển mục đích là đất phi nông nghiệp theo hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có thời hạn hoặc được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất	=	Diện tích đất nhân (x) giá đất tương ứng với thời hạn giao đất, cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích	x	Thời hạn sử dụng đất còn lại
Thời hạn giao đất, cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích

Trong đó:- Giá đất tương ứng với thời hạn giao đất, cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích là giá đất tại Bảng giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.- Thời hạn sử dụng đất còn lại được xác định bằng (=) thời hạn giao đất, cho thuê đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất trừ (-) thời gian đã sử dụng đất trước khi chuyển mục đích.Trường hợp thời gian sử dụng đất còn lại được xác định theo công thức quy định tại điểm này không tròn năm thì tính theo tháng; thời gian không tròn tháng thì thời gian không tròn tháng từ 15 ngày trở lên được tính tròn 01 tháng, dưới 15 ngày thì không tính tiền sử dụng đất đối với số ngày này.Lưu ý: Giá đất để tính tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp nêu trên là giá đất quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Tức giá đất tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất là giá đất trong Bảng giá đất.

2. Lệ phí trước bạ

- Không phải trường hợp nào cũng phải nộp mà chỉ áp dụng đối với trường hợp đăng ký, cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sang đất ở.Ví dụ: Đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp (được miễn lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận) khi chuyển sang đất ở thì phải nộp lệ phí trước bạ.- Cách tính lệ phí trước bạ:Theo Điều 6 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ tính như sau:Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%

3. Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên:- Không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí này.- Mức thu giữa các tỉnh thành là không giống nhau.Xem chi tiết tại: Phí thẩm định hồ sơ cấp Sổ đỏ 63 tỉnh thành

4. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

- Phải nộp khi được cấp bìa mới.- Mức nộp: Các tỉnh thành có mức thu khác nhau nhưng hầu hết đều dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp.Xem chi tiết tại: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận 63 tỉnh thànhKết luận: Trong các khoản tiền nộp khi chuyển mục đích sang đất ở trên đây thì tiền sử dụng đất là khoản tiền lớn nhất và cách tính cũng phức tạp nhất nên hầu hết người dân không thể tính chính xác được.Vì lẽ đó nếu người dân muốn biết số tiền sử dụng đất là bao nhiêu thì liên hệ với địa chính, cơ quan thuế tại địa phương hoặc liên hệ tới LuatVietnam thông qua số 19006192