1. Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản

Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau:

(1) Điều kiện đối với dự án bất động sản

Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau:

- Dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư; được lựa chọn/công nhận chủ đầu tư với trường hợp dự án phải thực hiện công nhận chủ đầu tư.

- Dự án đã có quy hoạch chi tiết và được phê duyệt theo quy định.

- Dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì cần phải xây dựng xong toàn bộ công trình hạ tầng kỹ thuật theo đúng nội dung, tiến độ, thiết kế và quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.

- Quyền sử dụng đất của dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng hiện không dính tranh chấp hoặc có tranh chấp nhưng đã được giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết có hiệu lực; đất không bị kê biên; không thuộc trường hợp bị cấm giao dịch hoặc đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ.

- Dự án không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp dự bị xử phạt hành chính thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt đó.

- Trường hợp dự án đang thế chấp thì phải thực hiện giải chấp.

- Dự án còn thời hạn thực hiện

- Trường hợp là dự án bất động sản chuyển nhượng một phần thì dự án còn cần phải bảo đảm các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập được với phần khác trong dự án.

(2) Điều kiện bên chuyển nhượng dự án

Chủ đầu tư bên chuyển nhượng cần đạt được những điều kiện bao gồm:

- Phải cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng nội dung đã được chấp thuận.

- Chủ đầu tư phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính bao gồm các loại thuế, phí, lệ phí liên quan mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

- Trường hợp bên chuyển nhượng là tổ chức, cá nhân: Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản).

- Trường hợp bên chuyển nhượng là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:

• Hiện không trong thời gian bị cấm, tạm ngừng hoặc bị đình chỉ kinh doanh bất động sản theo bản án, quyết định của Tòa hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Bảo đảm được tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu.
• Phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô dưới 20 ha và không thấp hơn 15% đối với dự án có quy mô từ 20 ha trở lên
• Phải bảo đảm được khả năng huy động vốn để làm dự án. Trường hợp doanh nghiệp đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có số vốn chủ sở hữu đủ để phân bổ nhằm bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án.

2. Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự bất động sản

Căn cứ Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tùy thuộc vào từng loại dự án mà quyền, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có sự khác nhau, cụ thể:

- Đối với dự án đã được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư: Thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư. Theo đó, nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng nếu đáp ứng điều kiện theo quy định.

- Với dự án bất động sản không thuộc trường hợp trường hợp trên, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện như sau:

• Thủ tướng Chính phủ: Đối với dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư hoặc chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.
• Trường hợp Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng: UBND có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án.
• UBND cấp tỉnh: Đối với dự án bất động sản do UBND cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.

3. Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản

Chuyển nhượng dự án bất động sản được thực hiện theo thủ tục khác nhau (Ảnh minh họa)

* Trường hợp chuyển nhượng dự án bất động sản thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ:

Bước 1. Chủ đầu tư nộp hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng tại UBND tỉnh nơi có dự án/cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh được UBND tỉnh ủy quyền.

Bước 2. UBND lấy ý kiến của Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành, cơ quan có liên quan hoặc các tổ chức thẩm định.

Bước 3. Trình Thủ tướng xem xét, quyết định xem có đủ điều kiện để chuyển nhượng không. Trường hợp không đủ điều kiện thì phải có văn bản thông báo rõ lý do với chủ đầu tư (tổng thời gian cho bước 2, bước 3 là 45 ngày).

Bước 4. Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng, các bên thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án.

* Trường hợp chuyển nhượng dự án bất động thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh:

Bước 1. Chủ đầu tư nộp hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng UBND tỉnh nơi có dự án/cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh được UBND tỉnh ủy quyền.

Bước 2. Trong thời hạn 30 ngày kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ, UBND tiến hành lấy ý kiến các cơ quan có liên quan, tổ chức thẩm định.

Bước 3. Ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng (trường hợp không đủ điều kiện thì phải có văn bản thông báo rõ lý do với chủ đầu tư.

Bước 4. Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của UBND cấp tỉnh, các bên thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án.

* Lưu ý: Trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng và các bên đã ký chuyển nhượng thì tiến hành thực hiện các thủ tục về đất đai như bình thường.

Trên đây là điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản. Trường hợp có vướng mắc hãy gọi đến tổng đài1900.6192để được giải đáp.