Có phải thực hiện giải chấp trước khi thông báo nhà ở đủ điều kiện mở bán không?

1. Nhà ở đã thế chấp thì có được bán, cho thuê mua nhà ở đó không?

Căn cứ khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở 2023, trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 và điểm a khoản 4 Điều 88 Luật Nhà ở 2023.

Như vậy, trường hợp nhà ở đã thế chấp thì vẫn được bán, cho thuê mua nhà ở đó với điều kiện chủ đầu tư phải giải chấp nhà ở và quyền sử dụng đất này trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng.

Thực hiện giải chấp trước khi thông báo nhà ở đủ điều kiện mở bán (Ảnh minh họa – Nguồn Internet)

2. Có phải thực hiện giải chấp trước khi thông báo nhà ở đủ điều kiện mở bán không?

Căn cứ khoản 4 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Đồng thời căn cứ khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở 2023, việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.

Chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp cho khách hàng văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở.

Theo đó, trước khi ký hợp đồng mua bán nhà ở, chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện mở bán. Cơ quan này sẽ phản hồi bằng văn bản xác nhận điều kiện mở bán, đồng thời nêu rõ việc nhà ở đã được giải chấp trong văn bản thông báo (nếu nhà ở đã được giải chấp).

Như vậy, chủ đầu tư có phải thực hiện giải chấp trước khi cơ quan quản lý bất động sản cấp tỉnh thông báo nhà ở đủ điều kiện mở bán.

3. Nội dung thông báo nhà ở đủ điều kiện mua bán của chủ đầu tư bao gồm những gì?

Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, văn bản thông báo của chủ đầu tư dự án gửi cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua phải có các nội dung quy định tại Phụ lục XV ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

Đồng thời chủ đầu tư phải gửi kèm hồ sơ gồm bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu hoặc bản sao điện tử có giá trị pháp lý hoặc bản sao được chứng thực của các giấy tờ sau:

(i) Các giấy tờ theo quy định tại khoản 2 và điểm a, điểm b khoản 3 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

(ii) Biên bản nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án tương ứng theo tiến độ của dự án được chấp thuận, phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có biên bản nghiệm thu việc đã hoàn thành thi công xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.