Cơn sốt đất đấu giá đi qua, người có nhu cầu ở thực bức xúc và choáng váng

Còn nhớ, phiên đấu giá đất ngày 10/8 tại huyện Thanh Oai, Hà Nội với 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, đã thu hút 4.600 hồ sơ đăng ký tham gia, trong đó 4.201 hồ sơ đủ điều kiện. Những mảnh đất đấu giá có diện tích từ 60-85m², được kỳ vọng thu hút sự quan tâm lớn từ cả người dân địa phương và các nhà đầu tư.

Kết quả đấu giá đã khiến nhiều người "sốc nặng" khi mức giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Lô góc có giá trúng cao nhất lên tới 100,5 triệu đồng/m², trong khi hầu hết các lô đất khác cũng đạt mức giá 80-90 triệu đồng/m². Lô trúng thấp nhất là 51,6 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai cho biết đến hết thời điểm nộp tiền chỉ có 13 lô đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Tương đương, khoảng 80% người trúng đấu giá đã bỏ cọc. Đáng lưu ý, toàn bộ lô có giá trúng từ 80 triệu đồng đến hơn 100 triệu đồng đều bị bỏ cọc, góp phần gây nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Ông Đỗ Văn Thạch, giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội - cho biết, theo quy định, mức tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá là 20% giá trị thửa đất tính theo giá khởi điểm. Trong khi đó, mức khởi điểm được đưa ra rất thấp (từ 8,6 triệu đồng đến 12,5 triệu đồng/m2), tức là người tham gia chỉ cần đặt cọc khoảng 103 - 212 triệu đồng/lô, nếu sang tay với mức chênh thấp nhất 103 triệu đồng, người trúng "vẫn hòa vốn, chỉ lỗ tiền mua hồ sơ". Nếu không sang tay được, họ sẽ chấp nhận bỏ cọc, nhưng điều này lại làm mất cơ hội của nhiều người có nhu cầu thực, gây bức xúc trong dư luận.

“Là người dân địa phương, những người có nhu cầu thực như chúng tôi đều không thể mua được vì giá đất đấu giá tăng quá cao so với thực tế" - Anh Trịnh Khôi, một người dân tại huyện Thanh Oai.

Anh Trịnh Khôi (quận Hà Đông, quê quán tại huyện Thanh Oai) bức xúc: "Gia đình tôi đang sống trong căn hộ chung cư, mong muốn mua một mảnh đất ở quê để xây nhà. Đất đấu giá là lựa chọn ưu tiên vì tính pháp lý và vị trí thuận lợi. Tuy nhiên, những người có nhu cầu thực như chúng tôi đều không thể mua được vì giá đất đấu giá tăng quá cao so với thực tế".

Đồng quan điểm, chị Nguyễn Thị Thúy - một người dân đang sinh sống tại Thanh Oai cho biết, sau phiên đấu giá, giá đất trong khu vực đã tăng 10-15 triệu đồng/m². "Việc giao dịch đất trong khu vực trở nên khó khăn, người bán hét giá cao, còn người mua không dám xuống tiền vì mức giá không hợp lý," chị Thúy chia sẻ.

Không chỉ đất Thanh Oai được người rao bán tăng giá mạnh sau phiên đấu giá 10/8, giá đất nền những khu vực lân cận cũng được đà tăng phi mã. Chị Hải Ninh (Nam Định) chia sẻ sau kết quả đấu giá đất tại Thanh Oai và Hoài Đức, giá đất nhiều khu vực lân cận như Hà Đông, Chương Mỹ cũng tăng mạnh. Nữ nhân viên văn phòng này cho biết hiện nay giá rao bán đất dịch vụ tại Yên Nghĩa đã tăng vọt lên hơn 8 tỷ đồng/lô, giá đất dịch vụ tại Đồng Mai cũng tăng mạnh từ 3-4 tỷ đồng hồi đầu năm lên 5-5,6 tỷ đồng/lô.

Mới đây chị đi xem một lô đất đấu giá có diện tích 70m2 tại Yên Thành, Biên Giang, Hà Đông cũng được môi giới chào giá lên tới 4 tỷ đồng. “Mức rao bán với tốc độ tăng từ 300 đến 800 tỷ đồng/lô chỉ trong thời ngắn khiến những người có nhu cầu tìm kiếm đất nền để ở thực như gia đình chúng tôi rơi vào tình cảnh éo le bởi giá đất tăng nhanh hơn so với thu nhập”, chị Ninh chia sẻ.

Hệ lụy của việc tạo sốt ảo thông qua bỏ giá cao trong những phiên đấu giá là giá nhà ở bị lên cao gây nhiễu loạn thị trường. Việc thu lợi chỉ thuộc về một nhóm nhỏ nhà đầu tư, còn phần đông người dân có nhu cầu ở thực không thể với tay đến giấc mơ an cư. Chưa kể giá trúng đấu giá cao đột biến có thể tạo xu hướng đầu cơ đất đai khi có thêm nhiều người đổ đi mua, với kỳ vọng tiếp tục kiếm lời từ làn sóng này.

“Từ bài học nhãn tiền là Tân Hoàng Minh xin bỏ cọc lô đất trúng đấu giá 24.500 tỷ đồng ở Thủ Thiêm, việc đẩy giá trúng lên cao nhưng không nộp tiền tại huyện ven Hà Nội là "chiêu bài" không mới, song tạo nhiều hệ lụy khiến thị trường bất ổn” - PGS.TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu giá Bộ Tài chính.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh (nguyên Trưởng Khoa Tài chính Quốc tế - Học viện Tài chính) cho rằng, việc trả giá cao trong các phiên đấu giá để "thổi" giá bất động sản không hiếm trong thời gian vừa qua. Không ít trường hợp người tham gia đấu giá (thường là nhóm các nhà đầu cơ) cố tình trả giá cao để tạo ra mặt bằng giá mới mới rồi sau đó "lướt cọc" hoặc "bỏ cọc", thoát hàng ra để chốt lời. Do đó, người dân nên cẩn trọng khi xuống tiền để mua lại những thửa đất đấu giá.

Tương tự, PGS.TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu giá Bộ Tài chính, cho biết "không bất ngờ" với kết quả 55 trên 68 lô đất Thanh Oai bị bỏ cọc. Điều này cho thấy 80% người trúng thuộc nhóm đầu tư, đầu cơ, không có nhu cầu sử dụng thực.

Ông Long cho hay, nhìn từ bài học nhãn tiền là Tân Hoàng Minh xin bỏ cọc lô đất trúng đấu giá 24.500 tỷ đồng ở Thủ Thiêm, việc đẩy giá trúng lên cao nhưng không nộp tiền tại huyện ven Hà Nội là "chiêu bài" không mới, song tạo nhiều hệ lụy khiến thị trường bất ổn, đặt ra nhiều hoài nghi trong dư luận xã hội. "Dòng tiền thay vì được lưu thông trong các hoạt động kinh tế khác, lại thành ứ đọng trong đất", ông Long cho biết.

Đồng quan điểm, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhìn nhận tình trạng bỏ cọc hàng loạt sau khi đẩy giá lên cao "rất phản cảm" và "giống như trò đùa" của một nhóm nhà đầu cơ, ảnh hưởng đến quyền lợi của những người tham gia đấu giá chân chính. Thiệt hại có thể nhìn thấy là sụt giảm ngân sách thu về. Tại Thanh Oai, tổng số tiền thu từ phiên đấu giá 10/8 đạt hơn 80 tỷ đồng, chỉ bằng 20% mức dự kiến tại thời điểm kết thúc phiên đấu.

“Tình trạng bỏ cọc hàng loạt sau khi đẩy giá lên cao "rất phản cảm" và "giống như trò đùa" của một nhóm nhà đầu cơ, ảnh hưởng đến quyền lợi của những người tham gia đấu giá chân chính” - ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Theo ông Võ, các địa phương vẫn thu được khoản tiền từ việc bán hồ sơ và tiền đặt trước, song về lâu dài tình trạng bỏ cọc hàng loạt sẽ gây lãng phí nguồn lực khi địa phương phải tổ chức đấu giá lại, ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội.

Tình trạng trên còn gây trở ngại cho công tác thẩm định giá đất, thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng các dự án xung quanh. Bởi tâm lý người dân bị thu hồi đất cũng dễ bị tác động từ những phiên đấu giá kỷ lục, có thể dẫn đến khiếu kiện để đòi mức bồi thường cao hơn.

Theo luật sư Nguyễn Ngọc Hùng - Công ty Luật Kết Nối (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội), mục đích chính các đối tượng thổi giá là nhằm lũng đoạn thị trường, gây hoang mang cho những người tham gia đấu giá, thậm chí nhiều trường hợp nhằm mục đích trục lợi, kiếm lời. Điều này gây ảnh hưởng, thiệt hại rất lớn đến uy tín, kinh tế cho cơ quan quản lý Nhà nước, thất thu ngân sách.

Về mức xử phạt hành chính áp dụng theo quy định tại Điều 23 Nghị định 82/2020/NĐ-CP thì mức xử phạt hành chính đối với hành vi không ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá chỉ từ 7 đến 10 triệu đồng. “Đây là mức xử phạt quá nhẹ, chưa đủ sức răn đe”, luật sư Hùng cho hay.

Bên cạnh đó, theo Luật sư Nguyễn Tuấn Anh từ Công ty Luật Song Anh, với mức tiền cọc 20% hiện nay là hợp lý, nhưng điều quan trọng là giá khởi điểm phải sát với giá thị trường.

"Nếu giá khởi điểm quá thấp so với giá trị thực tế, việc nâng tiền cọc cũng không thể giải quyết vấn đề. Các nhà đầu tư có thể góp tiền để một người đặt cọc và đẩy giá lên cao, tạo ra mặt bằng giá ảo. Những người khác sau đó dễ dàng trúng các lô khác với giá thấp hơn”, ông Nguyễn Tuấn Anh phân tích.

Ông cũng đề xuất, đối với những trường hợp trúng đấu giá cao bất thường rồi bỏ cọc, cần phải kiểm tra lịch sử đấu giá, giao dịch bất động sản của các cá nhân này. "Nếu phát hiện dấu hiệu bất thường, cơ quan an ninh cần vào cuộc để xem xét có yếu tố cấu kết, thổi giá, thao túng thị trường…", ông Nguyễn Tuấn Anh khẳng định.

“Việc trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm rồi bỏ cọc là một vấn đề cần xem xét lại toàn bộ quy trình” - Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân.

Còn ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng, không nên quá căng thẳng hay hình sự hóa các phiên đấu giá đất. "Vấn đề nằm ở việc xác định giá khởi điểm và tiền đặt cọc phù hợp tình hình thị trường. Đơn vị tổ chức đấu giá có thể quyết định tăng tỷ lệ đặt cọc từ 20% lên 50% tùy tình hình”, ông Hiệp đề xuất.

Bên cạnh đó, ông Hiệp cũng cho rằng, cần áp dụng biện pháp cấm đấu giá trong khoảng thời gian nhất định với những cá nhân có hành vi đấu giá cao rồi bỏ cọc để ngăn chặn làm nhiễu loạn thị trường.

Chia sẻ với báo chí mới đây, ông Lê Hồng Phúc, Trưởng phòng Quản lý Dự án và Phát triển quỹ đất thuộc Trung tâm Phát triển Quỹ đất huyện Thanh Oai, cho rằng, để tránh lặp lại kịch bản xấu này trong tương lai, thành phố cần xem xét lại bảng giá đất khu vực Thanh Oai, đồng thời áp dụng công cụ thuế đối với các khách hàng trúng đấu giá. "Trong vòng 24 tháng, những lô đất trúng đấu giá không được chuyển nhượng, nếu chuyển nhượng phải tính thuế, phí dựa trên giá đấu trúng. Điều này sẽ giúp hạn chế đầu cơ và làm ổn định thị trường," ông Phúc kiến nghị.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho rằng, việc trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm rồi bỏ cọc là một vấn đề cần xem xét lại toàn bộ quy trình. Qua thực tế kiểm tra tại các địa phương, Bộ sẽ đề xuất sửa đổi hoặc bổ sung các văn bản pháp luật nhằm điều chỉnh tình trạng này, bảo đảm sự minh bạch và ổn định của thị trường bất động sản./.