* Giấy chứng nhận trong bài viết là cách gọi tắt của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (hay còn gọi là Sổ đỏ, Sổ hồng tùy vào màu sắc bìa sổ).

Hiểu thế nào là đất hộ gia đình?

Việc nắm rõ thế nào là đất của hộ gia đình rất quan trọng vì người dân có thể tự giải đáp được những vấn đề khúc mắc như con cái có quyền gì khi cha mẹ chuyển nhượng, tặng cho đất,…Từ đó, sẽ tránh hoặc hạn chế được những tranh chấp không đáng có giữa các thành viên trong hộ gia đình với nhau.Hiện nay, pháp luật đất đai đã nêu rõ thế nào là đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình. Cụ thể tại khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 quy định như sau:

“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”.

Theo đó, hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận ghi tên là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà” khi có đủ các điều kiện sau:(1) Các thành viên có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi,…).(2) Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (đất được sử dụng ổn định và không có nguồn gốc được Nhà nước giao, cho thuê), nhận chuyển quyền sử dụng đất.(3) Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như: Cùng nhau đóng góp (góp tiền mua chung,…) hoặc cùng nhau tạo lập (cùng nhau khai hoang đất,…) để có quyền sử dụng đất chung hoặc được tặng cho chung, thừa kế chung,…

Quy định về quyền sử dụng đất của hộ gia đình trước đây cũng đã được ghi nhận tại Luật Đất đai số 45/2013/QH13 với nội dung tương tự như khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024 nêu trên.Có thể thấy, từ ngày 01/7/2014 đến nay, Luật Đất đai đã giải thích rõ thế nào là hộ gia đình sử dụng đất. Nói cách khác, Luật Đất đai nêu rõ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình. Đồng nghĩa với việc không phải cứ có chung hộ khẩu là có chung quyền sử dụng đất.Trước ngày 01/7/2014, pháp luật đất đai không quy định rõ thế nào là “hộ gia đình sử dụng đất” cho dù Giấy chứng nhận trên thực tế vẫn cấp cho hộ gia đình. Và có nhiều thời điểm, dù không đủ 03 điều kiện trên nhưng vẫn được cấp Giấy chứng nhận ghi hộ gia đình.Từ đó, dẫn đến việc xác định một thành viên có chung quyền sử dụng đất với các thành viên khác hay không sẽ căn cứ vào Giấy chứng nhận đã cấp ghi là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà”.Tóm lại, đất hộ gia đình là đất thuộc quyền sử dụng của những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, trong một số trường hợp không chứng minh được việc có chung quyền sử dụng đất sẽ xác định theo Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình và có đủ điều kiện (1) và (2) ở trên.

Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình ghi như thế nào?

So với quy định thế nào là “hộ gia đình sử dụng đất” thì Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình sử dụng đất được quy định khá sớm, cụ thể: Từ năm 2004 tại Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT đã quy định cách ghi Giấy chứng nhận khi cấp cho hộ gia đình.Các Thông tư về Giấy chứng nhận sau đó kế thừa và hoàn thiện quy định về cách ghi thông tin khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình.Hiện nay, quy định này được nêu rõ tại khoản 6 Điều 32 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, cụ thể như sau:(i) Trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đang sử dụng đất thì ghi đầy đủ thông tin của các thành viên, cụ thể như sau:

• Đối với cá nhân mà không thuộc trường hợp tài sản chung vợ chồng, thể hiện là: “Ông” hoặc “Bà”, họ tên, tên và số giấy tờ nhân thân.
• Đối với cá nhân nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư tại nước ngoài, thể hiện: “Ông” hoặc “Bà”, họ tên, quốc tịch, tên và số giấy tờ nhân thân.

(ii) Trường hợp không ghi được hết thông tin của các thành viên có chung quyền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì ghi thông tin của một hoặc một số thành viên có chung quyền sử dụng đất.Tiếp theo ghi “và các thành viên khác có chung quyền sử dụng đất của hộ được thể hiện tại mã QR”. Tại mã QR của Giấy chứng nhận thể hiện đầy đủ thông tin của những người có chung quyền sử dụng đất.(iii) Trường hợp các thành viên có thoả thuận ghi tên đại diện trên Giấy chứng nhận thì ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại mục (i) nêu trên, tiếp theo ghi “là đại diện cho các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình”.Tại mã QR của Giấy chứng nhận thể hiện đầy đủ thông tin của những người có chung quyền sử dụng đất.Như vậy, tùy theo từng trường hợp cụ thể mà trên bìa ngoài của Giấy chứng nhận sẽ thể hiện nội dung về người sử dụng đất tương ứng.

Trên đây là quy định giải thích thế nào là đất hộ gia đình và cách ghi trong Sổ đỏ, Sổ hồng. Có thể thấy đây là vấn đề khá phức tạp, nhiều trường hợp khó xác định, nhất là Giấy chứng nhận được cấp trước ngày 01/7/2014.

Để kịp thời giải đáp về vấn đề trên bạn đọc hãy gọi đến tổng đài 1900.6192 của LuatVietnam để được tư vấn.