1. Đất nông nghiệp sổ chung là gì?

Căn cứ khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai 2024, đất nông nghiệp là loại đất được dùng để trồng trọt, chăn nuôi phục vụ sản xuất nông nghiệp. Đất nông nghiệp có thể dùng để trồng cây lâu năm, cây hàng năm, trồng lúa, nuôi trồng thủy sản, làm muối, xây nhà kính để phục vụ cho nghiên cứu giống cây trồng…

Tuy nhiên, định nghĩa đất nông nghiệp sổ chung hiện không được quy định tại Luật Đất đai 2024 và các văn bản pháp luật đất đai khác. Đây là tên thường gọi của đất nông nghiệp có nhiều người cùng chung quyền sử dụng đất và cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận.

Theo đó, Giấy chứng nhận với đất nông nghiệp này phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận. Trường hợp các chủ sử dụng có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Điều này đã được nêu rõ tại khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024:

Điều 135. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

[...]

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện.

Tóm lại, đất nông nghiệp sổ chung là tên thường gọi cho đất nông nghiệp đồng sở hữu. Trên thực tế, đất nông nghiệp sổ chung còn gồm trường hợp nhiều thửa đất nông nghiệp trong cùng phạm vi xã, phường, thị trấn mà thuộc quyền sử dụng của một người.

2. Rủi ro gì khi dùng đất nông nghiệp sổ chung?

Sử dụng đất nông nghiệp sổ chung tương đối phổ biến bởi những ưu điểm như: Đất sổ chung thường có gián bán rẻ hơn so với đất sổ riêng, do đó phù hợp với tài chính của nhiều người; phù hợp với những người có thu nhập thấp…

Tuy nhiên, việc sử dụng đất nông nghiệp sổ chung tiềm ẩn nhiều rủi ro dễ gặp phải như:

2.1 Rủi ro về tranh chấp giữa các chủ sở hữu quyền sử dụng đất

Đất nông nghiệp sổ chung có quyền sở hữu của nhiều người, do đó dễ xảy ra tranh chấp về việc định đoạt quyền sử dụng đất, hưởng lợi nhuận từ tài sản hay giá bán là bao nhiêu…..

Bởi, nếu ngay từ đầu những người cùng có quyền sử dụng đất không thống nhất được phương án rõ ràng, thiếu sự thỏa thuận của các bên thì việc xảy ra tranh chấp này là điều khó tránh khỏi.

2.2 Một số trường hợp không thể tách sổ

Thực tế có không ít người vì khả năng kinh tế chưa cao nên đã mua đất nông nghiệp sổ chung với mục đích để tách sổ. Tuy nhiên, nếu không nắm rõ các quy định liên quan đến tách sổ sẽ gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện bởi:

- Không đảm bảo về điều kiện tối thiểu của thửa đất khi tách sổ: Điều kiện về kích thước chiều cạnh tối thiểu khi tách thửa là một trong những điều kiện quan trọng nhưng không phải ai cũng nắm rõ. Trường hợp sử dụng đất sổ chung nhưng diện tích, kích thước tối thiểu muốn tách sổ không đảm bảo theo quy định sẽ không thể thực hiện tách thửa.

- Thuộc trường hợp đất không được phép tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân tại địa phương.

2.3 Mua bán phải làm nhiều thủ tục hơn

Khi sử dụng đất nông nghiệp sổ chung, trường hợp muốn bán, chuyển nhượng một hoặc một phần diện tích đất nông nghiệp phải được sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu còn lại. Trường hợp một trong các đồng sở hữu không đồng ý sẽ không thể thực hiện quyền sử dụng đất.

Khi đó, người có nhu cầu chuyển nhượng đất sổ chung có thể thực hiện tách thửa và cấp Giấy chứng nhận để chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất tương ứng của mình. Nếu không đủ điều kiện tách thì phải ủy quyền cho người đại diện thực hiện.

Điều này căn cứ theo điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024:

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

…

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

2.4 Khó khăn khi thế chấp để vay tiền

Thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp để vay tiền là một trong các quyền cơ bản của người sử dụng đất. Do đó, trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất để vay tiền sẽ tương tự với trường hợp chuyển nhượng đất nêu trên.

Người sử dụng đất muốn thế chấp đất để vay tiền cần phải có sự đồng ý của các đồng sở hữu khác, trừ trường hợp chỉ thế chấp một phần quyền sử dụng đất của người có nhu cầu thế chấp.

Tuy nhiên thực tế nhiều ngân hàng lại đặt ra điều kiện khắt khe hơn đối với đất thế chấp là chỉ nhận thế chấp với đất đã tách thành thửa riêng, do đó nếu không đủ điều kiện tách thửa, người sử dụng đất sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc thế chấp đất.

3. Lưu ý khi mua đất nông nghiệp sổ chung để hạn chế rủi ro

Để hạn chế những rủi ro khi sử dụng đất nông nghiệp sổ chung, người sử dụng đất cần nắm rõ một số lưu ý sau:

- Trước khi mua đất nông nghiệp sổ chung, cần kiểm tra, xác minh kỹ thông tin về những người cùng đứng trên trong Giấy chứng nhận. Đồng thời, kiểm tra các giấy tờ pháp lý như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất khác.

Trong đó, đặc biệt lưu ý về các thông tin ghi trong Giấy chứng nhận như: Thông tin chủ sở hữu; kích thước, diện tích thửa đất; tình trạng pháp lý của đất (đất có đang nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không? Có đang bị tranh chấp không? Đã hết thời hạn sử dụng đất hay chưa?....)

- Các đồng sở hữu cần có sự thỏa thuận thống nhất và rõ ràng về các nội dung liên quan đến quyền sử dụng đất; phân chia diện tích đất; thỏa thuận về giá bán đất, chia lợi nhuận có được từ tài sản…

Có thể bạn cần biết: Mua chung đất: Sổ đỏ đứng tên ai? Ai sẽ giữ Sổ đỏ?

Trên đây là giải đáp về Đất nông nghiệp sổ chung là gì và những rủi ro khi dùng đất nông nghiệp sổ chung. Mọi vấn đề còn vướng mắc liên quan đến đất đai, bạn đọc vui lòng liên hệ 19006192 để được LuatVietnam hỗ trợ, giải đáp kịp thời.