Đấu giá đất: Khi 'cò' thao túng

Sáng 10/8 vừa qua diễn ra phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao (Thanh Oai, Hà Nội). Sau khi kết thúc, lô đất có giá trúng cao nhất là hơn 100 triệu đồng/m2, gấp 8 lần so với giá khởi điểm. Các lô thường cũng có giá trúng từ 63-80 triệu đồng/m2, cao gấp 5 đến 6,4 lần so với giá khởi điểm.

Trên thực tế, giá rao bán đất nền tại xã Thanh Cao (Thanh Oai, Hà Nội) đã có xu hướng đi lên trong những năm qua. Theo công cụ Lịch sử giá của nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn, giá rao bán đất trung bình ở địa phương này tăng khoảng 80% trong vòng 4 năm qua, từ mức phổ biến là 15 triệu đồng/m2 năm 2020 lên mức 27 triệu đồng/m2 năm 2024.

Như vậy, so với mặt bằng giá 27 triệu đồng/m2 trong quý II vừa qua, mức giá trúng đấu giá từ 63 – 100 triệu đồng/m2 cho những lô đất tại xã Thanh Cao trong phiên đấu giá ngày 10/8/2024 cao hơn gấp 2,3 đến 3,7 lần.

Nhiều người cho rằng, kết quả của cuộc đấu giá trên cho thấy tiềm năng của đất nền. Tuy nhiên ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn dự báo, từ quý II/ 2025 trở đi, đất nền mới bắt đầu vào xu hướng phục hồi mạnh. Còn các đợt sóng hiện nay chỉ mang tính chất cục bộ tại một số khu vực.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, có 3 yếu tố chính tác động lớn đến thị trường đất nền, bao gồm kinh tế của khu vực (thậm chí vĩ mô hơn là kinh tế đất nước), quy hoạch hạ tầng và dân số cùng sự kết nối với các địa phương khác.

Cũng theo vị chuyên gia, sau giai đoạn thị trường khó khăn, tâm lý chung của người mua và nhà đầu tư bất động sản sẽ thận trọng hơn so với thời điểm trước đó. Chính vì vậy, ông khuyến nghị người mua và nhà đầu tư nên nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng và tìm hiểu biến động giá thông qua những nguồn thông tin khách quan.

Nhiều chuyên gia phân tích nguyên nhân giá cao phi thực tế là do đội “cò” làm giá, sau khi ôm đất trước đó đã hét giá để tạo mặt bằng mới nhằm đem bán các khu đất xung quanh đã đầu tư để thu lời.

Luật sư Đặng Văn Cường (Văn phòng Luật sư Chính Pháp) cho rằng, trả giá cao trong các phiên đấu giá để thổi giá bất động sản là tình trạng khá phổ biến trong thời gian vừa qua. Không ít trường hợp những người tham gia đấu giá (thường là nhóm các nhà đầu cơ) trả giá cao để tạo ra mặt bằng giá mới rồi sau đó “bỏ cọc”, thoát hàng ra để chốt lời.

Theo ông Cường, trước khi thổi giá một dự án nào đó thì nhóm đầu cơ này đã tích lũy một lượng bất động sản nhất định, họ đẩy giá cao để kiếm lời, sẵn sàng chấp nhận mất tiền cọc từ việc đẩy giá. Bản chất là thao túng thị trường bất động sản ở phạm vi hẹp. “Hành vi thao túng thị trường bất động sản làm nhiễu loạn thị trường, thiệt hại cho nền kinh tế. Khi giá bất động sản bị đẩy lên quá cao dẫn đến bất động sản đó sẽ không được đưa vào khai thác sử dụng mà chỉ để bán trao tay kiếm lời giữa những người buôn đất với nhau” – ông Cường nhận định.

Thời gian tới nhiều huyện ngoại thành ở Hà Nội tiếp tục đấu giá đất. Chẳng hạn ngày 19/8 tới đây, huyện Hoài Đức cũng tổ chức đấu giá 19 thửa đất tại khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên. Các thửa đất có diện tích 74-118 m2/thửa, giá khởi điểm 7,3 triệu đồng/m2. Mục đích sử dụng đất đấu giá là đất ở tại nông thôn; thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài.

Tiếp đó, ngày 29/8 Công ty Đấu giá hợp danh Bảo Phong đấu giá 4 thửa đất tại thôn Trán Voi, xã Phú Mãn, huyện Quốc Oai. Các lô đất là tài sản của Cục Thi hành án dân sự TP Hà Nội. Tài sản đấu giá gồm: quyền sử dụng 624,7m2 đất (trong đó có 300m2 đất ở, 324m2 đất trồng cây lâu năm, sử dụng đến ngày 15/10/2043); thửa đất diện tích 640m2, khởi điểm 6,25 tỷ đồng; quyền sử dụng 324,7m2, khởi điểm của tài sản là hơn 4,9 tỷ đồng; quyền sử dụng 575,6m2, khởi điểm 4,98 tỷ đồng.

Nhiều ý kiến cho rằng cần phải có giải pháp triệt để hạn chế tối đa yếu tố lợi ích nhóm, thao túng đấu giá, thao túng thị trường để hình thành mặt bằng giá mới.

Các địa phương cần khẩn trương tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thực hiện công khai minh bạch thông tin quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản, nhất là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính tại địa phương, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp.