Dự thảo nghị quyết thí điểm mở rộng loại đất xây nhà ở thương mại: Một mũi tên trúng nhiều đích

Động lực mới phát triển dự án nhà ở thương mại

Theo Dự thảo nghị quyết, doanh nghiệp có thể thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất với các loại đất như nông nghiệp, phi nông nghiệp (không phải đất ở), đất ở và đất khác trong cùng một thửa.

Các dự án được thí điểm mở rộng loại đất xây nhà thương mại phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, đô thị. Các dự án này cũng phải phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt, đồng thời được UBND cấp tỉnh chấp thuận về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, Chính phủ đề xuất thực hiện thí điểm không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất) theo phương án phân bổ, khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021-2030. Khu đất thí điểm thực hiện dự án phải nằm ngoài danh mục dự án thu hồi đất được Hội đồng nhân dân thông qua.

Việc thí điểm dự kiến thực hiện trong 5 năm, bắt đầu từ ngày 1/1/2025.

Phân tích nguyên nhân đưa ra dự thảo, Ban soạn thảo cho biết việc triển khai dự án đầu tư, kinh doanh nhà ở thương mại đang gặp nhiều khó khăn. Trước ngày 1/7/2015, thời điểm Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, các luật cũ cho phép nhà đầu tư thực hiện dự án nhà thương mại thông qua thoả thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc có sẵn quỹ đất (như các dư án phát triển kinh tế - xã hội) mà không quy định điều kiện riêng về loại đất.

Kể từ ngày 1/7/2015, nhà đầu tư muốn thực hiện dự án nhà thương mại phải có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác; nhận quyền sử dụng đất ở. Quy định này được giữ nguyên tại Luật Đất đai 2024.

Thực tế, Chính phủ đã đề nghị bỏ các quy định về điều kiện riêng cho dự án nhà thương mại để việc thực hiện giống như các dự án khác, tại báo cáo góp ý dự thảo Luật Đất đai hồi tháng 10/2023. Bởi quy định hiện hành đang bó hẹp điều kiện loại đất thực hiện dự án nhà thương mại, đặc biệt tại các khu vực mới, chưa có đất ở.

Trong báo cáo cũng đề cập đến, phần lớn các dự án bất động sản phát triển mới, đặc biệt dự án quy mô lớn đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải đất ở. Nhiều trường hợp chỉ có đất nông nghiệp.

Tuy nhiên đề xuất này chưa được Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khoá XV.

Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, đề nghị mở rộng loại đất thực hiện dự án nhà thương mại tiếp tục được đưa ra. Chính phủ cho rằng việc xây dựng và ban hành Nghị quyết của Quốc hội để thí điểm mở rộng loại đất thực hiện dự án nhà thương mại là cần thiết, đảm bảo công bằng trong tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tư, ổn định nguồn cung, giúp thị trường phát triển lành mạnh.

Trước đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng có báo cáo đánh giá tác động việc thí điểm mở rộng loại đất xây nhà thương mại. Phần lớn bộ, ngành, địa phương đều đồng thuận với dự thảo nghị quyết thí điểm của Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng. TP Hà Nội cho biết thống nhất ban hành nghị quyết thí điểm để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trên địa bàn với khoảng 191 dự án, quy mô 1.700 ha. Tương tự, TP HCM thông tin đã có quy hoạch sử dụng khoảng 600.000 ha đất nông nghiệp sang mục đích ở…

Tạo nhiều cơ hội cho doanh nghiệp

Bàn luận về vấn đề này, ông Nguyễn Thế Điệp - Ủy viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội bày tỏ sự hoan nghênh, hoàn toàn tán thành với đề xuất được đưa ra.

“Đây là một tin rất đáng mừng và rất kịp thời. Điều này sẽ tạo động lực rất lớn cho các doanh nghiệp dám nghĩ dám làm, xây dựng nên nhiều công trình, chỉnh trang đô thị ngày một đẹp hơn. Không chỉ tạo nên kết cấu hạ tầng đô thị tốt hơn mà cũng giúp các doanh nghiệp phát triển lớn mạnh hơn. Như vậy, một mũi tên nhưng có thể trúng nhiều đích”, ông Điệp cho hay.

Phó Chủ tịch Câu lạc BĐS Hà Nội chia sẻ thêm, hiện nay, trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung nhà ở, đặc biệt là đối với phân khúc chung cư vừa túi tiền tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, “hi sinh” các loại đất khác đất ở như đất nông nghiệp, đất rừng,… để làm dự án là rất cần thiết. Có như vậy, thì mới bắt kịp được tốc độ phát triển cũng như thỏa mãn tốc độ đô thị hóa tại nước ta.

“Đất nước muốn lớn mạnh hay không là do cơ chế chính sách và nguồn lực. Nhưng nếu nguồn lực chưa đủ mạnh thì chúng ta phải tạo thêm động lực. Động lực từ đâu? Chính là đến từ các cơ chế chính sách phát triển”, ông Điệp nhấn mạnh.

Liên quan đến vấn đề này, ông Điệp đánh giá cao mô hình hợp đồng hợp tác xây dựng - chuyển giao (Hợp đồng BT). Bởi trên thế giới, có nhiều quốc gia cũng đã triển khai thành công, hiệu quả mô hình này nhằm thu hút các nhà đầu tư tư nhân tham gia dự án. Tuy nhiên, ông Điệp lưu ý vẫn cần phải thực hiện một cách hoàn chỉnh, chặt chẽ hơn để không có kẽ hở nào cho các đối tượng lợi dụng chính sách và trục lợi cá nhân.

Còn từ góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, CEO CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, muốn thực hiện thí điểm thì vẫn cần phụ thuộc vào hạn mức, hạn ngạch về kế hoạch sử dụng đất, phát triển nhà ở của mỗi địa phương và từng khu vực.

Ông Toản diễn giải, vì mỗi một địa phương đã được phân bổ, có kế hoạch xin được chuyển đổi bao nhiêu đất lúa, đất rừng, đất lúa, đất phi nông nghiệp, đất khác sang đất ở… là khác nhau. Kèm theo đó, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong luật cũng đã quy định rằng, trong trường hợp đất khác đất ở, bắt buộc phải có một phần đất ở kèm theo thì mới được chuyển đổi sang đất ở.

Vị chuyên gia nêu rõ thực trạng chỉ tại các Thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM khan hiếm nguồn cung nhà ở, còn các địa phương khác như tỉnh lẻ vẫn còn dư thừa về đất đai. Vì vậy, cần khoanh vùng những khu vực cụ thể, chi tiết hơn để chính quyền, cơ quan chức năng tự quyết định về việc triển khai thực hiện thí điểm, Ông Toản nhấn mạnh.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) cho biết, Hiệp hội rất kỳ vọng dự thảo Nghị quyết thí điểm sẽ được Quốc hội xem xét thông qua tại kỳ họp thứ 8 (dự kiến khai mạc vào ngày 21/10/2024), sẽ tháo gỡ được vướng mắc do quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 chưa cho phép nhà đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Cũng theo ông Châu, việc thí điểm làm nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận quyền sử dụng đất được thông qua giúp làm tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở thương mại để góp phần kéo giảm giá nhà.