Hà Nội dự kiến nâng diện tích tách thửa tối thiểu lên 50m2 và một số vấn đề đặt ra

Thành phố Hà Nội đang lấy ý kiến về dự thảo quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích, kích thước tối thiểu được tách với từng loại đất. Theo đó, nếu tách thửa không hình thành lối đi mới tại phường, thị trấn, thửa đất phải đảm bảo diện tích không nhỏ hơn 50 m2, chiều dài trên 4 m và chiều rộng giáp đường giao thông từ 4 m trở lên.

Với các xã vùng đồng bằng, diện tích tối thiểu để tách thửa là 80 m2, các xã vùng trung du là 100 m2 còn các xã miền núi tối thiểu 150 m2.

Trường hợp tách thửa có hình thành lối đi, chiều rộng mặt cắt ngang của lối đi được yêu cầu từ 3,5 m với thị trấn, 4 m trở lên với khu vực đồng bằng và 5 m trở lên với trung du, miền núi.

Với đất phi nông nghiệp, dự thảo quy định áp dụng cho các thửa đất không thuộc trường hợp được Nhà nước giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án. Tại phường, thị trấn, với đất thương mại dịch vụ, thửa đất mới phải có chiều rộng giáp đường giao thông từ 10 m trở lên, diện tích tối thiểu 400 m2. Với các loại đất phi nông nghiệp khác, thửa đất phải có chiều rộng trên 20 m, diện tích tối thiểu 1.000 m2.

Tại các xã khác, đất thương mại dịch vụ được tách thửa phải có diện tích không dưới 800 m2 và đất phi nông nghiệp khác không dưới 2.000 m2.

Hiện việc tách thửa ở Hà Nội áp dụng theo Quyết định số 20/2017. Theo đó, lô đất sau khi tách thửa phải có diện tích tối thiểu 30 m2 với các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mức giao đất ở mới (tối thiểu) với các địa bàn còn lại.

Những vấn đề đặt ra

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng việc nâng diện tích tách thửa tối thiểu tại các phường, thị trấn sẽ tạo cơ chế ngăn chặn tình trạng tách thửa phân lô tràn lan, phá vỡ quy hoạch đô thị tại khu vực trung tâm do Hà Nội là đô thị đặc biệt với áp lực gia tăng dân số cơ học lớn, trong đó mật độ dân số tập trung cao tại các quận.

Thực tế cho thấy, không chỉ tại các quận nội thành mà tại các huyện ngoại thành Hà Nội như Quốc Oai, Thạch Thất, Ba Vì,…. thời gian qua đã xuất hiện làn sóng nhà đầu tư đi mua các thửa đất ở nông thôn với diện tích lớn, sau đó tiến hành phân lô, tách thửa ra các thửa đất nhỏ hơn theo diện tích đất ở tối thiểu theo địa phương (như tại xã Đông Yên, huyện Quốc Oai là 60m2/thửa) kèm với đất vườn (đất trồng cây lâu năm) sau đó tiến hành mua đi bán lại, đẩy giá kiếm lời.

Theo quan sát, các thửa đất được tách với diện tích tối thiểu nói trên sau khi được mua đi bán lại khi thị trường hạ nhiệt, làn sóng đầu cơ tạm lắng thường bị để không nhiều năm mà không có người ở cũng như các hoạt động xây dựng, sinh sống.

Theo nhận định của các chuyên gia, tình trạng trên đang từng ngày “phá nát” quy hoạch nông thôn và về lâu dài có thể ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững, ổn định của kinh tế do đất đai vốn là tư liệu sản xuất của người dân đã biến thành công cụ đầu cơ tài chính mà không được đưa vào sử dụng.

Nhận định về việc Hà Nội dự kiến nâng diện tích tối thiểu được phép tách thửa, theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP.Hà Nội, đề xuất nâng điều kiện tách thửa mới chỉ được thẩm định dưới góc độ kỹ thuật (gồm tổng diện tích, chiều rộng mặt tiền, chiều dài thửa đất...) mà chưa xem xét đến yếu tố khác như nguồn gốc thửa đất hay chủ sử dụng đất.

Cụ thể, theo ông Tuấn, ví dụ, một gia đình có thửa đất rộng 90 m2 tại quận trung tâm, bố mẹ muốn tách thành ba mảnh đất chia cho ba người con, mỗi người một mảnh 30 m2. Với quy định mới, thửa đất không đủ điều kiện tách làm hai, "chưa nói đến chia ba cho ba người con".

"Quy định về diện tích tách thửa tối thiểu cần tính đến các khía cạnh khác như đời sống xã hội và kinh tế của người dân, bên cạnh tiêu chí kỹ thuật", chuyên gia nhận định.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng nên cân nhắc giữ điều kiện về diện tích tách thửa tối thiểu xét theo tiêu chí kỹ thuật (diện tích tối thiểu 30 m2, chiều dài từ 3 m) như hiện hành và có thể bổ sung quy định cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người khác chỉ được tách thửa sau khoảng 3-5 năm kể từ ngày giao dịch. Ngược lại, cá nhân được thừa kế, tặng cho hoặc được Nhà nước giao, cho thuê đất không bị giới hạn thời hạn tách thửa.

Chia sẻ quan điểm trên, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng quy định mới cần cân bằng giữa việc đảm bảo nhu cầu tách thửa chính đáng của người dân và tránh tình trạng lạm dụng, biến tướng, phá vỡ quy hoạch đô thị. Do đó, đề xuất nâng diện tích tách thửa tối thiểu phải khảo sát kỹ ý kiến người dân, nhất là nhóm ở khu vực các phường, thị trấn trên địa bàn thành phố.

Trước đó, tại báo cáo gửi Quốc hội về kết quả giám sát chuyên đề, chất vấn lĩnh vực xây dựng, Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cũng đã cho biết Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 được xây dựng nhằm quy định chặt chẽ hơn việc chủ đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản.

Cụ thể, luật quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III.

Theo đó, quy định mới sẽ cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố, thị xã, tăng thêm 81 địa phương so với quy định hiện hành. Với những khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định khu vực chủ đầu tư có thể phân lô tách thửa và chuyển nhượng cho cá nhân tự xây nhà ở.

Trong khi đó, Luật cũ chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

"Quy định mới sẽ tạo điều kiện cho các địa phương chủ động và kiểm soát hiệu quả hơn việc phân lô bán nền", Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết.