Lý giải giá căn hộ ở Hà Nội và TP HCM

Thị trường căn hộ chung cư tại 2 thành phố lớn nhất Việt Nam là Hà Nội và TP HCM đang có sự phân hóa rõ rệt, tạo ra những gam màu đối lập. Mặc dù cùng đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung nhưng diễn biến về giá và giao dịch tại 2 thị trường này lại có chiều hướng hoàn toàn khác biệt.

Hà Nội tăng nóng, TP HCM ảm đạm

Theo báo cáo quý III/2024 của Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội đạt 5.265 căn, tăng đến 95% so với quý trước và 178% so với cùng kỳ năm ngoái. Các dự án như Lumi Hanoi và QMS Top Tower chiếm 66% nguồn cung căn hộ mới, số còn lại đến từ các giai đoạn tiếp theo của 4 dự án khác. 

Đặc biệt, khu vực phía Tây Hà Nội tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung với sự góp mặt của 92% số lượng căn hộ hạng B. Savills Việt Nam dự báo khu vực này sẽ cung cấp thêm 21.000 căn hộ từ 28 dự án, chiếm 17% tổng nguồn cung trong tương lai.

Bên cạnh đó, tỉ lệ hấp thụ tại thị trường Hà Nội vẫn duy trì ở mức cao với 6.840 căn hộ được bán ra, tăng 35% theo quý và 226% theo năm. Các căn hộ hạng B dẫn đầu với tỉ lệ hấp thụ lên tới 85%, đóng góp đến 98% tổng số lượng căn hộ bán ra. Nguồn cung mới của phân khúc này chiếm 65% tổng số lượng căn bán được. 

Đáng chú ý, các căn hộ có giá trên 4 tỉ đồng chiếm đến 70% tổng lượng căn hộ bán ra, tăng mạnh so với mức chỉ 2% của năm 2020, cho thấy sự chuyển dịch lên phân khúc cao cấp tại thị trường Hà Nội. Trong khi đó, phân khúc căn hộ giá dưới 2 tỉ đồng gần như biến mất khỏi thị trường, chỉ chiếm vỏn vẹn 1% tổng nguồn cung.

Trái ngược hoàn toàn, thị trường căn hộ tại TP HCM lại có phần ảm đạm. Nguồn cung căn hộ sơ cấp quý III/2024 giảm 13% so với quý trước và 36% so với cùng kỳ năm ngoái, chỉ đạt 4.871 căn. Thị trường chủ yếu tập trung tại khu Đông (TP Thủ Đức) với 58% thị phần và khu Tây (quận 6, Bình Tân) chiếm 20% thị phần. 

Lượng giao dịch trong quý cũng giảm 16% so với quý trước và giảm 4% so với cùng kỳ, còn 1.915 căn. Trong đó, các căn hộ hạng B chiếm đến 66% tổng số lượng căn hộ giao dịch thành công, với nguồn cung mới đạt tỉ lệ hấp thụ 62%, còn hàng tồn kho đạt tỉ lệ hấp thụ chỉ 35%.

Ngoài ra, giá căn hộ sơ cấp ở TP HCM giảm 12% so với quý trước, còn khoảng 68 triệu đồng/m². Nguyên nhân chính là do tỉ trọng các căn hộ hạng A và B trong nguồn cung sơ cấp giảm. 

Savills Việt Nam dự báo đến cuối năm 2024, TP HCM sẽ có khoảng 6.700 căn hộ mới dự kiến mở bán, với các dự án nổi bật như Vinhomes Grand Park - The Opus One và The Forest Gem. Trong dài hạn, từ nay đến năm 2027, hơn 50.000 căn hộ từ 76 dự án sẽ được mở bán, chủ yếu tập trung tại TP Thủ Đức (chiếm 49% nguồn cung tương lai), quận 7 (chiếm 12%) và Bình Tân (chiếm 9%).

Nguyên nhân dẫn đến sự trái ngược này, theo ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, là do hàng tồn kho tại TP HCM giảm và không có nhiều dự án mới được mở bán do vướng mắc pháp lý và sự chậm trễ trong phê duyệt quy hoạch. 

Dù nguồn cung căn hộ sơ cấp hạn chế nhưng ông Griffiths kỳ vọng tình hình sẽ cải thiện trong các quý tới khi các quy định được sửa đổi, quy hoạch được cập nhật và những dự án hạ tầng trọng điểm được triển khai.

Vì sao?

Nhiều chuyên gia nhận định rằng sự khác biệt giữa hai thị trường Hà Nội và TP HCM không chỉ đến từ các yếu tố cung cầu mà còn chịu ảnh hưởng lớn từ bối cảnh pháp lý, chiến lược phát triển đô thị và nhu cầu của người mua tại từng địa phương.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, nhận xét mặc dù Hà Nội cũng gặp khó khăn về nguồn cung như TP HCM nhưng tâm lý người mua lại tích cực hơn. 

Cụ thể, trong tháng 8-2024, Hà Nội ghi nhận khoảng 3.100 giao dịch chuyển nhượng. Mặc dù con số này giảm nhẹ 3% so với tháng trước nhưng lại tăng mạnh 25% so với giai đoạn tháng 5 và tháng 6. Ông Tiến dự báo rằng lượng giao dịch chuyển nhượng chung cư tại Hà Nội có thể giảm nhẹ hoặc đi ngang trong tháng 9 và tháng 10, trước khi tăng trở lại vào dịp cuối năm - thời điểm mà các giao dịch bất động sản (BĐS) sôi động nhất trong năm.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa, đánh giá nguồn cung là yếu tố quan trọng nhất để xem xét sức cầu và mặt bằng giá bán trung bình của thị trường. Tại TP HCM, việc nguồn cung sụt giảm nhiều năm qua do vướng mắc pháp lý đã khiến số lượng dự án mở bán không theo kịp với Hà Nội. Bên cạnh đó, khi nguồn cung tăng chậm và các dự án mở bán đa phần thuộc phân khúc cao cấp, điều này đã đẩy giá bán căn hộ tại Hà Nội tăng mạnh.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M tại Savills Việt Nam, nhấn mạnh rằng nhà ở giá phải chăng là một phân khúc đầy tiềm năng nhưng vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ tại cả Hà Nội và TP HCM. 

Thống kê từ Savills Việt Nam cho thấy từ năm 2019-2023, giá BĐS tại Hà Nội tăng trung bình 6%/năm, trong khi TP HCM chỉ tăng 3%/năm. Tuy nhiên, mức tăng thu nhập cá nhân tại 2 thành phố này chỉ đạt lần lượt 4% và 3%/năm, dẫn đến việc giá nhà ngày càng vượt xa khả năng chi trả của người dân.

Theo bà Giang Huỳnh, để giải quyết tình trạng này, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa khu vực công và tư nhân. Ngoài ra, một thị trường BĐS phát triển bền vững cần có sự đa dạng về phân khúc, đặc biệt là các sản phẩm hạng B và C. Tại cả Hà Nội và TP HCM, nhu cầu về khoảng 50.000 căn hộ mỗi năm - chủ yếu đến từ người dân có thu nhập trung bình và các hộ gia đình trẻ - vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ. 

"Để giảm bớt chi phí về quỹ đất, cả TP HCM và Hà Nội đều đang hướng tới mở rộng đô thị ra các tỉnh lân cận như Bắc Ninh đối với Hà Nội và Bình Dương, Đồng Nai đối với TP HCM. Việc đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng giao thông và phát triển đô thị vệ tinh sẽ là động lực thúc đẩy thị trường BĐS ở các khu vực này" - chuyên gia này kỳ vọng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, cho rằng để giải quyết bài toán nguồn cung căn hộ, gián tiếp kéo giảm giá nhà, vấn đề mấu chốt vẫn là tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho các dự án. 

Đồng thời, việc tạo điều kiện cho các chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp sẽ giúp kéo giảm mặt bằng giá căn hộ, tạo cơ hội cho người dân có thu nhập thấp tiếp cận nhà ở bằng thu nhập của mình. Ngoài ra, các chính sách tín dụng liên quan đến phát triển dự án cho chủ đầu tư cũng được Ngân hàng Nhà nước quan tâm, hỗ trợ nhiều hơn.