Chưa sang tên Sổ đỏ có được phép xây nhà ở không?

1. Chưa sang tên Sổ đỏ vẫn có thể xây nhà

Theo quy định, chưa sang tên Sổ đỏ hoặc chưa sang tên xong thì việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất chưa có hiệu lực. Đồng nghĩa với việc bên chuyển nhượng chưa phải là người sử dụng đất.

Quyền xây dựng nhà trong trường hợp chưa sang tên được chia thành 02 trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Phải có giấy phép xây dựng

Căn cứ Điều 95 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi năm 2020) và Điều 43 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới bao gồm:

b) Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

Như vậy, đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công theo quy định của Luật Xây dựng thì khi chưa sang tên sẽ không được phép xây dựng. Lý do rất đơn giản là khi chưa sang tên thì không có giấy tờ để đề nghị cấp giấy phép xây dựng. Nếu tự ý xây dựng mà không có giấy phép sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc tháo dỡ nếu không thể xin giấy phép xây dựng.

Trường hợp 2: Không phải xin giấy phép xây dựng

Nếu thuộc trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng thì vẫn được xây dựng nhà ở cho dù chưa phải là người sử dụng đất (thậm chí vẫn có quyền xây nhà trên đất người khác nếu được sự đồng ý của người đó). Vì không thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công nên khi hoạt động xây dựng thực tế chỉ cần đúng quy hoạch, đúng mục đích sử dụng đất.

2. Hồ sơ, thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở

2.1. Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở

* Thành phần hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng

Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng khi xây nhà ở riêng lẻ gồm các giấy tờ sau:

- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01.

- Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai.

- 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật phòng cháy và chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, gồm:

• Bản vẽ mặt bằng công trình (nhà ở) trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình;
• Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình;
• Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện;
• Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Lưu ý: Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương công bố mẫu bản vẽ thiết kế để hộ gia đình, cá nhân tham khảo khi tự lập thiết kế xây dựng.

* Số lượng hồ sơ: 02 bộ.

2.2. Trình tự, thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở

Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép

Chủ đầu tư (hộ gia đình, cá nhân,…) nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) hoặc nộp trực tiếp tại Phòng Xây dựng cấp huyện.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Người tiếp nhận có trách nhiệm tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ:

- Nếu hồ sơ đầy đủ thì ghi giấy biên nhận nhận hồ sơ và trao giấy hẹn cho người nộp.

- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc không đúng quy định thì hướng dẫn người nộp hoàn thiện hồ sơ.

Bước 3: Xử lý yêu cầu

Bước 4: Trả kết quả

Thời hạn giải quyết: Theo quy định tại điểm b Khoản 36 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, thời gian cơ quan có thẩm quyền xem xét hồ sơ để cấp giấy phép là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép xây dựng nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn.

Trên đây là quy định trả lời cho câu hỏi: Chưa sang tên Sổ đỏ có được xây nhà không? Theo đó, vẫn có thể xây dựng nhà ở riêng lẻ nếu thuộc trường hợp không phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công, riêng trường hợp phải có giấy phép thì không được phép xây dựng.

Phạm Hằng