Kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất trước khi mua thế nào?
Để tránh, hạn chế tối đa rủi ro thì người nhận chuyển nhượng cần kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất như quy hoạch, tranh chấp hoặc tính hợp pháp của Giấy chứng nhận
1. Kiểm tra điều kiện chuyển nhượng
Để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định, cụ thể:1.1 Điều kiện của bên chuyển nhượng
Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024. Cụ thể:- Khoản 7 Điều 124: Trường hợp tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
1.2 Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng
Luật Đất đai và các văn bản không quy định quá nhiều điều kiện của bên nhận chuyển nhượng ngoài quy định các trường hợp tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 sau đây không được nhận chuyển nhượng:
(1) Tổ chức kinh tế: Không được nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trừ trường hợp theo quy hoạch/kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
(2) Cá nhân không sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng: Không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trong khu vực rừng phòng hộ/khu vực được bảo vệ nghiêm ngặt, khu phục hồi sinh thái trong rừng đặc dụng đó.
(3) Tổ chức, cá nhân, cộng đồng, tổ chức tôn giáo/tôn giáo trực thuộc, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài mà không được pháp luật cho phép nhận chuyển nhượng/nhận tặng cho.Xem chi tiết tại: 4 trường hợp không được sang tên Sổ đỏ
2. Cách kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất
Hiện nay có rất nhiều cách để kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất, cụ thể:2.1 Đề nghị bên chuyển nhượng xuất trình Giấy chứng nhận
Theo điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 và điểm a khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở khi có Giấy chứng nhận, trừ một số trường hợp chuyển nhượng, mua bán nhà không cần Giấy chứng nhận theo quy định.Sau khi nhận được Giấy chứng nhận có thể tự mình kiểm tra các thông tin về nhà đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, không phải ai cũng phát hiện được Giấy chứng nhận thật, giả.Như vậy, việc yêu cầu bên chuyển nhượng xuất trình Giấy chứng nhận là cách kiểm tra xem nhà đất có hay không có Giấy chứng nhận, kể cả khi đặt cọc.2.2 Kiểm tra thời hạn sử dụng đất
Căn cứ khoản 4 Điều 8 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, thời hạn sử dụng đất được ghi tại trang 2 của Giấy chứng nhận như sau:- Đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất, cụ thể:- Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi: Ngày tháng năm hết hạn sử dụng.
- Thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi "Lâu dài".
- Trường hợp sử dụng đất ổn định lâu dài ghi: “Lâu dài”.
- Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng đất, trừ trường hợp công nhận quyền sử dụng đất thì ghi các thông tin: “... năm (ghi thời hạn sử dụng được xác định theo quy định của pháp luật) kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận”.
2.3 Cách kiểm tra đất thuộc quy hoạch, thế chấp, tranh chấp
Để biết nhà đất có thuộc quy hoạch, thế chấp hoặc tranh chấp hay không thì có một số cách kiểm tra như sau:- Xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã.- Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện biết đất có thuộc quy hoạch hay không?- Hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất để có thêm thông tin.- Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai (đây là cách chắc chắn nhất), cụ thể:Căn cứ Điều 59 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, các hình thức khai thác và sử dụng thông tin, dữ liệu đất đai gồm:- Khai thác trực tuyến trên Cổng thông tin đất đai quốc gia, Cổng dịch vụ công quốc gia, Cổng dịch vụ công của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Cổng dịch vụ công cấp tỉnh, qua dịch vụ tin nhắn SMS, qua dịch vụ web service và API; khai thác qua các tiện ích, ứng dụng tạo ra sản phẩm, giá trị gia tăng từ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.- Khai thác trực tuyến tại trụ sở cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai hoặc tại Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính.- Khai thác qua các hình thức khác theo quy định.Tuy có nhiều hình thức khác nhau nhưng để kiểm tra tình trạng pháp lý thửa đất thì hộ gia đình, cá nhân nên sử dụng hình thức khai thác thông tin thông qua phiếu yêu cầu.Để khai thác thông tin đất đai, kiểm tra đất thuộc quy hoạch thế chấp, tranh chấp không thì người yêu cầu phải tải phiếu yêu cầu theo Mẫu số 13/ĐK được ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.Tại danh mục và nội dung dữ liệu cần cung cấp trên phiếu yêu cầu thì tích vào ô thông tin cần biết theo nhu cầu, nếu cần tổng hợp thông tin thì tích vào ô “tất cả thông tin trên”.Sau khi điền xong thông tin thì hộ gia đình, cá nhân thực hiện theo trình tự sau (Điều 60 Nghị định 101/2024/NĐ-CP):Bước 1: Nộp phiếu yêu cầuNgười yêu cầu nộp đến cơ quan cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai theo một trong các phương thức là:- Nộp trên Cổng thông tin đất đai quốc gia, Cổng dịch vụ công quốc gia, Cổng dịch vụ công của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Cổng dịch vụ công cấp tỉnh;
- Nộp trực tiếp hoặc gửi bằng đường công văn, điện tích, dịch vụ bưu chính;
- Nộp qua các phương tiện điện tử khác.
Kết luận: Trước khi mua nhà đất thì người dân có rất nhiều cách kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất, trong đó cách chính xác nhất là đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai cấp thông tin về thửa đất (có trả phí).
Nếu có vướng mắc trong quá trình thực hiện, bạn đọc vui lòng liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ nhanh nhất.