Tặng cho nhà đất bằng miệng có thể vẫn hợp pháp

* Quyền sử dụng đất, nhà ở sau đây gọi tắt là nhà đất.

Nhà đất là bất động sản và khi chuyển nhượng, tặng cho phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Ngoài ra, tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 cũng quy định rõ: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo quy định trên thì hợp đồng tặng cho nhà đất phải lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực.

Tuy nhiên, trên thực tế không ít trường hợp tặng cho nhà đất bằng lời nói, nhất là giữa những người có quan hệ huyết thống, nuôi dưỡng.

Như vậy, nếu chỉ áp dụng các quy định trên thì tặng cho bằng lời nói sẽ vô hiệu vì vi phạm quy định về hình thức hợp đồng (không công chứng hoặc chứng thực). Xuất phát từ việc tặng cho là có thật, tự nguyện, không có tranh chấp và người nhận tặng cho thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình thì khi có tranh chấp xảy ra người nhận tặng cho vẫn được pháp luật bảo vệ.

Tại nội dung khái quát của Án lệ số 03/2016/AL về ly hôn nêu rõ:

“Trường hợp cha mẹ đã cho vợ chồng người con một diện tích đất và vợ chồng người con đã xây dựng, nhà kiên cố trên diện tích đất đó để làm nơi ở, khi vợ chồng người con xây dựng nhà thì cha mẹ và những người khác trong gia đình không có ý kiến phản đối gì; vợ chồng người con đã sử dụng nhà, đất liên tục, công khai, ổn định và đã tiến hành việc kê khai đất, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải xác định vợ chồng người con đã được tặng cho quyền sử dụng đất”.

Theo nội dung của Án lệ này thì cha mẹ tặng đất cho con bằng lời nói có thể vẫn có hiệu lực mà không bắt buộc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

Việc áp dụng án lệ trên thực tế phải tuân thủ quy định áp dụng án lệ trong xét xử tại khoản 2 Điều 8 Nghị quyết 04/2019/NQ-HĐTP như sau:

“Khi xét xử, Thẩm phán, Hội thẩm phải nghiên cứu, áp dụng án lệ, bảo đảm những vụ việc có tình huống pháp lý tương tự thì phải được giải quyết như nhau. Trường hợp vụ việc có tình huống pháp lý tương tự nhưng Tòa án không áp dụng án lệ thì phải nêu rõ lý do trong bản án, quyết định của Tòa án”.

Tóm lại, để áp dụng Án lệ số 03/2016/AL khi xét xử thì vụ việc cần giải quyết phải có tình tiết, sự kiện pháp lý tương tự nhau, cụ thể:

- Người nhận tặng cho đã xây nhà kiên cố.

- Người tặng cho hoặc những người khác trong gia đình không có sự phản đối tại thời điểm xây nhà.

- Việc sử dụng nhà đất công khai, liên tục, ổn định.

- Đã tiến hành việc kê khai đất, được cấp Giấy chứng nhận.

Kết luận: Tặng cho nhà đất bằng miệng vẫn hợp pháp nếu áp dụng Án lệ số 03/2016/AL để giải quyết và được Tòa án tuyên công nhận, nhưng cần lưu ý rằng:

- Không phải vụ việc nào cũng áp dụng được Án lệ trên để giải quyết.

- Án lệ trên chủ yếu áp dụng đối vụ việc phát sinh trước ngày 01/7/2014 vì để sang tên và ra Giấy chứng nhận mới từ ngày 01/7/2014 đến nay phải có hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực.

Đinh Nhung