Các điều kiện tách thửa đất và hợp thửa đất tại tỉnh Bình Dương mới nhất

Các điều kiện tách thửa đất và hợp thửa đất tại tỉnh Bình Dương mới nhất (Hình từ Internet)

Ngày 18/10/2024, UBND tỉnh Bình Dương ban hành Quyết định 38/2024/QĐ-UBND quy định điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương.

Các điều kiện tách thửa đất tại tỉnh Bình Dương mới nhất 

Theo Điều 3 Quyết định 38/2024/QĐ-UBND quy định về các điều kiện tách thửa đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương như sau:

* Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất

- Đất nông nghiệp theo quy hoạch sử dụng đất là đất phi nông nghiệp

- Đất nông nghiệp theo quy hoạch sử dụng đất là đất nông nghiệp

+ Tại thành phố Dĩ An, thành phố Thuận An, thành phố Thủ Dầu Một, thành phố Tân Uyên, thành phố Bến Cát

+ Tại huyện Bàu Bàng, huyện Bắc Tân Uyên, huyện Dầu Tiếng, huyện Phú Giáo

- Đất phi nông nghiệp

+ Đối với đất ở

+ Việc tách thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở và việc tách thửa đất ở thuộc dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt nằm ngoài các khu công nghiệp, cụm công nghiệp được căn cứ cụ thể vào dự án đầu tư đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt.

+ Việc tách thửa đất phi nông nghiệp tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp: Người thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp thực hiện tách thửa đất đã được cho thuê theo dự án đầu tư hoặc chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc phải đảm bảo các yêu cầu khả năng kết nối hạ tầng giao thông và các tiện ích hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo phòng cháy chữa cháy và mật độ xây dựng, hài hòa cảnh quan kiến trúc, bảo vệ môi trường, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phân khu xây dựng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

* Một số quy định cụ thể để thực hiện việc tách thửa

- Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất.

- Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Diện tích thửa đất mới và diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách thửa phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu của từng loại đất tương ứng quy định tại khoản 1 Điều 3 Quyết định 38/2024/QĐ-UBND, sau khi đã trừ phần diện tích đất thuộc hành lang bảo vệ các công trình theo quy định của pháp luật.

- Đối với thửa đất có nhiều loại đất thì việc xem xét tách thửa chỉ áp dụng cho một loại đất nếu có đủ điều kiện, sau khi trừ phần diện tích đất thuộc hành lang bảo vệ các công trình theo quy định.

- Thửa đất có quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu thuộc nhiều loại đất thì việc xem xét giải quyết tách thửa nếu có đủ điều kiện tương ứng của một loại đất theo quy hoạch.

- Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải tiếp giáp đường do Nhà nước quản lý, đảm bảo có chiều rộng và chiều dài tối thiểu 04 mét đối với thửa đất khi tiếp giáp với đường có lộ giới hoặc bề rộng chỉ giới đường đỏ nhỏ hơn 19 mét; đảm bảo có chiều rộng và chiều dài tối thiểu 05 mét đối với thửa đất khi tiếp giáp với đường có lộ giới hoặc bề rộng chỉ giới đường đỏ lớn hơn hoặc bằng 19 mét.

- Trường hợp tách thửa đất ở, tách thửa đất nông nghiệp theo quy hoạch sử dụng đất là đất phi nông nghiệp ngoài điều kiện tiếp giáp đường do Nhà nước quản lý còn phải đảm bảo tại vị trí tách thửa đã đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật. Giao Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành danh mục các tuyến đường, đoạn đường đã đầu tư đủ các công trình hạ tầng kỹ thuật gồm: Đường giao thông do Nhà nước quản lý theo quy định, tuyến cấp điện, chiếu sáng, thông tin viễn thông, cấp thoát nước. 

Trường hợp các tuyến đường, đoạn đường chưa đầu tư đầy đủ hạ tầng kỹ thuật theo quy định thì tối thiểu phải đáp ứng đủ hai điều kiện là tiếp giáp đường giao thông do Nhà nước quản lý và tuyến cấp điện đủ tiêu chuẩn kỹ thuật của ngành điện trên cơ sở căn cứ điều kiện thực tế đã đầu tư hoặc có trong kế hoạch đầu tư trung hạn, để xem xét, giải quyết tách thửa.

- Trường hợp người sử dụng đất đảm bảo các điều kiện quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 2 Điều 3 Quyết định 38/2024/QĐ-UBND mà có yêu cầu tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất quy định tại khoản 1 Điều 3 Quyết định 38/2024/QĐ-UBND và hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa, thửa đất mới hình thành do hợp thửa đảm bảo các điều kiện quy định tại điểm g, điểm h khoản 2 Điều 3 Quyết định 38/2024/QĐ-UBND thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa.

- Trường hợp chủ đầu tư dự án tách thửa đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, phân lô theo quy hoạch chi tiết được duyệt thì thửa đất được tách phải đảm bảo theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt và chủ đầu tư dự án đã đầu tư các hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật thiết yếu như giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước.

Trường hợp chủ đầu tư dự án tách thửa đất để chuyển nhượng thì thửa đất được tách phải đảm bảo theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt và phải có các giấy tờ được quy định tại Điều 41 Nghị định 101/2024/NĐ-CP hoặc đã được Sở Tài nguyên và Môi trường gửi thông báo để làm thủ tục đăng ký nhà, đất cho bên mua theo pháp luật đất đai năm 2013. 

Trường hợp diện tích tách thửa không phù hợp quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt thì phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết tại thời điểm hiện hành xem xét, thống nhất diện tích tách thửa.

- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng, việc tách thửa phải đảm bảo các quy định tách thửa. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác hoặc thửa đất sau khi chuyển mục đích có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất. Trường hợp không đủ điều kiện tách thửa thì vẫn xem xét cho chuyển mục đích khi đảm bảo các điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

- Trước khi cơ quan Tòa án, cơ quan Thi hành án phân chia quyền sử dụng đất mà việc phân chia không bảo đảm theo quy định tại Quyết định này mà cơ quan Tòa án, cơ quan Thi hành án có nhu cầu lấy ý kiến Hội đồng tư vấn thì sẽ được Hội đồng tư vấn xem xét việc tách, hợp thửa. Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án, cơ quan Thi hành án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định tại Quyết định 38/2024/QĐ-UBND và không được Hội đồng tư vấn thống nhất việc tách, hợp thửa thì không thực hiện tách, hợp thửa.

* Xử lý trường hợp cá biệt: Các trường hợp cá biệt có nhu cầu tách thửa nhưng không đảm bảo quy định tại khoản 1, điểm d, điểm g, điểm h, điểm m khoản 2 Điều 3 Quyết định 38/2024/QĐ-UBND. Giao Ủy ban nhân dân cấp huyện thành lập Hội đồng tư vấn để xem xét, giải quyết việc tách thửa và chỉ xem xét, giải quyết tách thửa một lần cho hộ gia đình, cá nhân trên cùng địa bàn cấp huyện. Các trường hợp thừa kế thì được xem xét giải quyết đối với tất cả các thửa đất trên cùng địa bàn cấp huyện, cụ thể như sau:

- Các trường hợp cá biệt:

+ Tách thửa đất để thừa kế.

+ Tách thửa đất để tặng cho vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi để giải quyết nhu cầu về nhà ở, sản xuất nông nghiệp đối với đất nông nghiệp quy hoạch là đất nông nghiệp.

+ Tách thửa đất tại các khu tái định cư.

+ Tách thửa đất để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất do hoàn cảnh gia đình khó khăn.

+ Tách thửa đất tiếp giáp phần đất do Nhà nước quản lý, rồi mới tiếp giáp đường do Nhà nước quản lý.

+ Tách thửa đất khi nhận được Văn bản đề nghị có ý kiến của cơ quan Tòa án, cơ quan Thi hành án theo quy định tại điểm m khoản 2 Điều 3 Quyết định 38/2024/QĐ-UBND.

- Việc tách thửa đất đối với các trường hợp nêu tại Điểm a khoản này phải bảo đảm các điều kiện quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 2 Điều 3 Quyết định 38/2024/QĐ-UBND, thửa đất tách ra và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải tiếp giáp đường do Nhà nước quản lý hoặc tiếp giáp phần đất do Nhà nước quản lý, rồi mới tiếp giáp đường do Nhà nước quản lý hoặc tiếp giáp lối đi do Nhà nước quản lý hoặc tiếp giáp tuyến đường do tổ chức đầu tư, quản lý, sử dụng theo quy định. 

Ngoài ra, tùy từng trường hợp cụ thể, Hội đồng tư vấn xem xét, giải quyết tách thửa như sau:

+ Trường hợp tách thửa đất để thừa kế: Hội đồng tư vấn xem xét, quyết định cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương nhưng phải đảm bảo về mỹ quan đô thị, vệ sinh môi trường, việc cấp phép xây dựng, không ảnh hưởng đến việc sản xuất nông nghiệp, thực hiện dự án.

+ Trường hợp tách thửa tại các khu tái định cư:

++ Dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết, thỏa mãn với các điều kiện quy định tại quy chế quản lý xây dựng khu dân cư.

++ Thửa đất tách ra có bề rộng, diện tích tối thiểu bằng bề rộng, diện tích ô nhỏ nhất trong lô đất có thửa đất đề nghị tách theo quy hoạch chi tiết được duyệt.

+ Trường hợp tách thửa tặng cho để giải quyết nhu cầu về nhà ở, sản xuất nông nghiệp; tách thửa để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất do hoàn cảnh gia đình khó khăn; tách thửa tiếp giáp phần đất do Nhà nước quản lý, rồi mới tiếp giáp đường do Nhà nước quản lý; tách thửa đất khi nhận được Văn bản đề nghị có ý kiến của cơ quan Tòa án, cơ quan Thi hành án: Hội đồng tư vấn xem xét, giải quyết tách thửa với các điều kiện sau:

++ Về kích thước chiều rộng và chiều dài của thửa đất: Giao Hội đồng tư vấn xem xét, quyết định.

++ Về diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành và còn lại sau khi tách thửa, không bao gồm diện tích đất thuộc hành lang bảo vệ các công trình theo quy định của pháp luật, phải đảm bảo điều kiện:

Đối với đất ở: Diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành và còn lại sau khi tách thửa là 36m² đối với thửa đất tiếp giáp với đường do Nhà nước quản lý hoặc lối đi có lộ giới hoặc bề rộng chỉ giới đường đỏ nhỏ hơn 19 mét. Diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành và còn lại sau khi tách thửa là 45m² đối với thửa đất tiếp giáp đường do Nhà nước quản lý hoặc lối đi có lộ giới hoặc bề rộng chỉ giới đường đỏ lớn hơn hoặc bằng 19 mét.

Đối với đất nông nghiệp quy hoạch sử dụng đất là đất phi nông nghiệp: Diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành và còn lại sau khi tách thửa tại các phường: 100m², thị trấn: 200m², xã: 300m².

Đối với đất nông nghiệp quy hoạch sử dụng đất là đất nông nghiệp: Diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành và còn lại sau khi tách thửa đối với thành phố Dĩ An, thành phố Thuận An, thành phố Thủ Dầu Một, thành phố Tân Uyên, thành phố Bến Cát tại các phường: 200m², xã: 500m²; đối với huyện Bàu Bàng, huyện Bắc Tân Uyên, huyện Dầu Tiếng, huyện Phú Giáo tại các thị trấn: 500 m2, xã: 1.000m².

* Hội đồng tư vấn

- Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành phần Hội đồng tư vấn, trong đó:

+ Chủ tịch Hội đồng: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện.

+ Thành viên Hội đồng: Đại diện Ban Thường trực Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp huyện, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tư pháp, Thanh tra, Phòng Quản lý đô thị, Phòng Kinh tế, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, Ủy ban nhân dân các xã, phường, thị trấn nơi có đất.

- Giao Chủ tịch Hội đồng tư vấn ban hành quy chế làm việc, quy chế phối hợp để xác định rõ nhiệm vụ, trách nhiệm của từng thành viên Hội đồng tư vấn và các ngành liên quan ở địa phương.

Các điều kiện hợp thửa đất tại tỉnh Bình Dương mới nhất 

Theo Điều 4 Quyết định 38/2024/QĐ-UBND thì người sử dụng đất tại tỉnh Bình Dương được hợp thửa đất khi đáp ứng các điều kiện sau:

- Các điều kiện quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 2 Điều 3 Quyết định 38/2024/QĐ-UBND:

+ Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

+ Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất.

+ Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Việc hợp các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở.

- Trường hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.

- Các thửa đất khi hợp thửa phải liền kề nhau.

- Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án thì được hợp thửa đất phù hợp với dự án và quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Không cho phép hợp thửa đối với đất ở tại các khu dân cư theo dự án hoặc đã hình thành khu dân cư theo quy hoạch chi tiết xây dựng, trừ trường hợp được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết tại thời điểm hiện hành chấp thuận.

Xem thêm tại Quyết định 38/2024/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/11/2024. Quyết định 38/2024/QĐ-UBND thay thế Quyết định 12/2023/QĐ-UBND ngày 15/5/2023 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương quy định điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương.