Có được xây nhà bịt cửa sổ nhà hàng xóm hay không?

Có được xây nhà bịt cửa sổ nhà hàng xóm không?

Người xây dựng sau để biết mình có được xây nhà bịt cửa sổ nhà hàng xóm không cần phải căn cứ vào một số quy định của pháp luật đất đai, xây dựng, cụ thể:

(1) Người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan (khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024).

Bên cạnh đó, pháp luật dân sự cũng nêu rõ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất tại quy định về ranh giới giữa các bất động sản. Cụ thể tại khoản 2 Điều 175  Bộ luật Dân sự 2015 nêu rõ:

“2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”.

(2) Việc sử dụng đất phải tuân thủ quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến tài sản và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan (khoản 5 Điều 31 Luật Đất đai 2024).

Đồng thời, Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng như sau:

“Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.”.

Theo đó, khi sử dụng đất, xây dựng nhà ở và công trình khác người sử dụng đất phải không được cản trở, không làm tổn hại đến việc sử dụng đất cũng như lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh.

(3) Nếu nhà ở thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng thì việc thi công, xây dựng nhà ở phải theo đúng nội dung giấy phép xây dựng.

(4) Trường hợp hai bên có thỏa thuận về việc người xây dựng trước được mở cửa sổ và mua lại khoảng không của nhà bên cạnh thì phải tuân thủ theo thỏa thuận đó (tuy nhiên thỏa thuận này thường chỉ xảy ra đối với khách sạn cần view ngắm ra biển).

Từ những quy định trên cho thấy: Người xây dựng sau được xây nhà bịt hướng cửa sổ nhà hàng xóm nếu đáp ứng được các điều kiện trên như xây trong đúng khuôn viên thửa đất của mình và tuân thủ giấy phép xây dựng (nếu có), trừ trường hợp điều kiện (4) như trên.

Điều này không quá khó hiểu, bởi lẽ người xây dựng trước nếu có thiết kế cửa sổ hướng sang thửa đất nhà bên cạnh thì hoàn toàn lường trước được việc đến một thời điểm nào đó trong tương lai người sử dụng đất bên cạnh xây dựng nhà ở sẽ bịt hướng cửa sổ của nhà mình.

Quy định về xây cửa đi, cửa sổ nhà liên kế

Căn cứ Tiêu chuẩn quốc gia (TCVN 9411:2012), khi xây nhà ở thì cửa sổ, ban công phải đáp ứng quy định cụ thể sau đây:

(1)Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 mét trở lên.

(2) Trường hợp khu đất liền kề chưa có công trình được xây dựng hoặc là công trình thấp tầng thì được phép mở các loại cửa thông gió hoặc cửa kính cố định lấy ánh sáng. Cạnh dưới của các loại cửa này phải cách mặt sàn tối thiểu là 2,0 mét.

Tất cả các cửa này phải chấp nhận không được sử dụng khi công trình liền kề được xây dựng.

(3) Nếu dãy nhà ở liên kế tiếp giáp với khu đất công cộng như vườn hoa, công viên, bãi đỗ xe, bãi trống hoặc các không gian công cộng không ảnh hưởng đến dãy nhà liên kế nói trên, cho phép mở cửa sổ cố định hoặc các bộ phận trang trí nhưng phải được cơ quan chức năng xem xét quyết định trong từng trường hợp.

Giải thích: Nhà ở liên kế là loại nhà ở riêng lẻ của các hộ gia đình, cá nhân được xây dựng liền nhau, thông nhiều tầng được xây dựng sát nhau thành dãy trong những lô đất nằm liền nhau và có chiều rộng nhỏ hơn so với chiều sâu (chiều dài) của nhà, cùng sử dụng chung một hệ thống hạ tầng của khu vực đô thị.

Trên đây là quy định trả lời cho vướng mắc: Có được xây nhà bịt cửa sổ nhà hàng xóm hay không và quy định về xây dựng cửa sổ đối với nhà liên kế.

Ngọc Thúy