Nhà đất đang thế chấp ngân hàng bị giải phóng mặt bằng xử lý thế nào?

Việc nhà đất đang thế chấp ngân hàng nhưng bất ngờ nằm trong diện thu hồi để thực hiện dự án, mở đường hoặc giải phóng mặt bằng là tình huống khiến nhiều người dân lo lắng. Không ít người cho rằng khi tài sản bị Nhà nước thu hồi thì khoản vay có thể được "xóa nợ", hoặc toàn bộ tiền bồi thường sẽ do chủ đất nhận. Tuy nhiên, theo chuyên gia pháp lý, cách hiểu này chưa chính xác.

Luật sư Nguyễn Văn Nam - Đoàn luật sư TP Hà Nội cho biết, quyền sử dụng đất và nhà ở đang thế chấp tại ngân hàng là tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng. Vì vậy, khi Nhà nước thu hồi đất, quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan vẫn được xử lý theo quy định của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai và pháp luật về giao dịch bảo đảm.

Theo luật sư Nam, nhiều người đang nhầm lẫn giữa quan hệ hành chính về thu hồi đất với quan hệ dân sự trong hợp đồng vay tài sản. Việc Nhà nước thu hồi đất chỉ làm chấm dứt quyền sử dụng đất của người dân đối với thửa đất bị thu hồi, chứ không làm chấm dứt nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng.

"Khoản vay vẫn tồn tại cho đến khi người vay hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ thanh toán gốc, lãi và các chi phí phát sinh theo hợp đồng tín dụng đã ký", luật sư Nam phân tích.

Theo Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất đủ điều kiện sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Tuy nhiên, đối với nhà đất đang thế chấp, khoản tiền bồi thường không đơn thuần được chi trả trực tiếp cho người sử dụng đất như các trường hợp thông thường.

Luật sư Nguyễn Văn Nam cho biết, do quyền sử dụng đất đang được dùng làm tài sản bảo đảm nên ngân hàng có quyền ưu tiên thanh toán từ khoản tiền bồi thường hoặc hỗ trợ mà Nhà nước chi trả.

Trên thực tế, khi cơ quan chức năng lập phương án bồi thường, cơ quan đăng ký đất đai thường sẽ xác định rõ tình trạng pháp lý của thửa đất, bao gồm việc có đang bị thế chấp hay không. Sau đó, các bên gồm người vay, ngân hàng và cơ quan bồi thường sẽ phối hợp để xử lý nghĩa vụ tài chính.

"Tiền đền bù có thể được chuyển trực tiếp để thanh toán dư nợ vay trước khi thực hiện giải chấp tài sản", luật sư Nam nói.

Theo quy định hiện hành, nếu số tiền bồi thường lớn hơn khoản nợ còn lại tại ngân hàng, tổ chức tín dụng sẽ thu phần nghĩa vụ tương ứng gồm nợ gốc, lãi và chi phí hợp pháp khác. Phần còn dư sẽ được trả cho người dân.

Ngược lại, nếu tiền bồi thường thấp hơn dư nợ, toàn bộ khoản tiền đền bù có thể được dùng để cấn trừ nghĩa vụ vay. Khi đó, người vay vẫn phải tiếp tục thanh toán phần nợ còn thiếu theo hợp đồng tín dụng đã ký.

"Không có quy định pháp luật nào mặc nhiên xóa nợ cho người vay chỉ vì tài sản thế chấp bị thu hồi đất", luật sư Nguyễn Văn Nam nhấn mạnh.

Theo luật sư Nguyễn Văn Nam, nhiều trường hợp người dân lâm vào khó khăn tài chính sau khi bị thu hồi đất do chưa chủ động làm việc với ngân hàng từ sớm. Khi có thông báo thu hồi đất hoặc phương án giải phóng mặt bằng, người vay nên nhanh chóng thông tin cho ngân hàng để thống nhất phương án xử lý khoản vay.

Trong một số trường hợp, ngân hàng có thể xem xét cơ cấu lại thời hạn trả nợ, cho bổ sung tài sản bảo đảm khác hoặc hỗ trợ phương án tài chính phù hợp nếu khách hàng vẫn chứng minh được khả năng trả nợ.

Ngoài ra, luật sư Nam cũng lưu ý người dân cần đặc biệt quan tâm đến tính pháp lý của tài sản trước khi nhận bồi thường. Nếu nhà đất thuộc trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường theo Luật Đất đai 2024, quyền lợi của người sử dụng đất có thể bị ảnh hưởng đáng kể.

Luật Đất đai 2024 cũng quy định nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải bảo đảm công khai, minh bạch, khách quan và đúng quy định pháp luật. Việc bồi thường có thể bằng đất có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng tiền theo giá đất cụ thể do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường.

Đối với thủ tục giải chấp, theo quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm và đăng ký đất đai, chỉ khi nghĩa vụ với ngân hàng được hoàn thành hoặc tổ chức tín dụng đồng ý giải chấp thì cơ quan chức năng mới thực hiện xóa đăng ký thế chấp đối với tài sản.

Phúc Đức