Quy định mới về tự thiết kế nhà ở từ 1/7/2026: 4 điều kiện chủ nhà phải đáp ứng
Từ ngày 1/7/2026, Nghị định 217/2026/NĐ-CP chính thức siết chặt hoạt động xây dựng nhà ở riêng lẻ. Chủ nhà chỉ được tự thiết kế khi công trình đáp ứng đủ các tiêu chí về số tầng, diện tích và chiều cao.
Chính phủ vừa ban hành Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2026. Văn bản pháp lý này thay thế các quy định cũ, tạo ra một khung quản lý chặt chẽ hơn đối với hoạt động xây dựng dân dụng, đặc biệt là phân cấp mạnh mẽ thẩm quyền cấp phép và siết lại tiêu chuẩn tự thiết kế nhà ở.
Siết chặt 4 điều kiện để chủ nhà tự thiết kế
Theo quy định mới, việc tự thiết kế nhà ở riêng lẻ không còn được thực hiện tùy ý như trước. Chủ sở hữu chỉ được quyền tự lập hồ sơ thiết kế nếu công trình dự kiến đáp ứng đồng thời 4 tiêu chí kỹ thuật sau:
- Số tầng: Công trình phải dưới 3 tầng.
- Tầng hầm: Hoàn toàn không có tầng hầm.
- Diện tích: Tổng diện tích sàn xây dựng phải dưới 250m².
- Chiều cao: Chiều cao toàn bộ công trình dưới 12m.
Sự thay đổi này được giới chuyên gia đánh giá là bước đi cần thiết nhằm nâng cao chất lượng kết cấu và an toàn cho các công trình dân dụng. Đối với những trường hợp nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng hoặc có 1 tầng hầm nhưng không thỏa mãn các điều kiện tự thiết kế nêu trên, chủ nhà bắt buộc phải thuê tổ chức hoặc cá nhân có đủ năng lực chuyên môn thực hiện.
Đặc biệt, với các công trình quy mô lớn hơn (từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 2 tầng hầm), yêu cầu về năng lực đơn vị thiết kế và tính tuân thủ các quy chuẩn phòng cháy, chữa cháy (PCCC) sẽ được kiểm soát nghiêm ngặt hơn theo các tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành.
Phân cấp thẩm quyền cấp phép về xã
Một trong những điểm đột phá nhất của Nghị định 217/2026/NĐ-CP là việc thay đổi cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng. Theo đó, từ ngày 1/7/2026, mô hình quản lý sẽ được phân cấp triệt để:
| Cơ quan cấp phép | Loại công trình đảm nhiệm |
|---|---|
| UBND cấp xã | Công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn (trừ khu công nghiệp, khu kinh tế). |
| Sở Xây dựng (tỉnh/thành phố) | Các công trình còn lại trên địa bàn tỉnh. |
| Ban Quản lý khu công nghiệp/kinh tế | Các công trình nằm trong phạm vi khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. |
Việc đưa thẩm quyền cấp phép về UBND cấp xã được kỳ vọng sẽ rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính cho người dân, đồng thời tăng cường sự giám sát trực tiếp tại địa phương đối với các công trình nhà ở riêng lẻ.
Trách nhiệm mới về an toàn và biển báo công trình
Bên cạnh yêu cầu về thiết kế, chủ nhà còn phải tuân thủ các quy định mới về quản lý thi công. Cụ thể, tại cổng ra vào công trường bắt buộc phải lắp đặt biển báo công trình ở vị trí dễ quan sát. Biển báo này phải hiển thị đầy đủ thông tin về chủ đầu tư, địa chỉ và số điện thoại liên hệ.
Trong suốt quá trình xây dựng, chủ sở hữu đóng vai trò là người chịu trách nhiệm chính về an toàn lao động, đảm bảo không gây ảnh hưởng đến các công trình lân cận và thực hiện các biện pháp bảo vệ môi trường. Nghị định cũng khuyến khích việc lập và lưu trữ hồ sơ công trình một cách bài bản để phục vụ công tác bảo trì và kiểm tra định kỳ sau này.
Chủ tịch UBND cấp tỉnh cũng được giao quyền trực tiếp thu hồi giấy phép xây dựng nếu phát hiện cơ quan cấp dưới cấp phép sai quy định mà không tự khắc phục, nhằm đảm bảo tính thượng tôn pháp luật trong hoạt động xây dựng tại địa phương.