Thị trường căn hộ Hà Nội: Giá sơ cấp chạm mốc 95 triệu đồng/m2

Thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội đang trải qua giai đoạn chuyển dịch quan trọng trong nửa đầu năm 2026. Theo dữ liệu từ CBRE Việt Nam, dù nguồn cung và giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao, áp lực từ chi phí vốn và tâm lý thận trọng của người mua đã khiến thanh khoản toàn thị trường sụt giảm rõ rệt.

Giá sơ cấp lập đỉnh mới, thanh khoản chịu áp lực lớn

Trong quý II/2026, Hà Nội ghi nhận khoảng 12.000 đến 16.000 căn hộ mở bán mới, mức tương đương với cùng kỳ năm 2025. Đáng chú ý, giá bán sơ cấp bình quân đã đạt mức 95 triệu đồng/m2 vào cuối quý II, tăng so với giai đoạn đầu năm. Sự gia tăng này chủ yếu do các dự án mới tập trung tại khu vực trung tâm và phía Tây Hà Nội, nơi có mặt bằng giá cao hơn mức bình quân.

Tuy nhiên, trái ngược với đà tăng của giá bán, tỷ lệ hấp thụ của thị trường đã giảm xuống dưới mức 70%. Đây là sự sụt giảm đáng kể so với mức 85-90% ghi nhận trong giai đoạn 2024-2025. Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam chi nhánh Hà Nội, nguyên nhân chính đến từ việc lãi suất có xu hướng tăng trở lại, khiến chi phí vốn đắt đỏ hơn đối với cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà để ở.

Thị trường thứ cấp lần đầu điều chỉnh sau 4 năm

Một điểm đảo chiều đáng lưu ý là giá chào bán trên thị trường thứ cấp đã giảm khoảng 2% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên chỉ số này ghi nhận mức giảm theo quý kể từ cuối năm 2022. Diễn biến này phản ánh việc người bán bắt đầu hạ kỳ vọng lợi nhuận để thúc đẩy giao dịch trong bối cảnh sức mua suy yếu.

Mặc dù có sự điều chỉnh nhẹ, mặt bằng giá thứ cấp hiện vẫn cao hơn khoảng 13% so với cùng kỳ năm trước. Thị trường đang trong giai đoạn xác lập một mặt bằng giá cân bằng mới, nơi người mua mất nhiều thời gian hơn để so sánh và đánh giá các lựa chọn thay vì quyết định nhanh chóng như giai đoạn tăng trưởng nóng trước đó.

Sự dịch chuyển của dòng tiền và mô hình thuê để mua

Dòng tiền đầu tư hiện nay đang có xu hướng rời bỏ các sản phẩm đầu cơ lướt sóng hoặc cho thuê đơn thuần do hiệu suất sinh lời từ giá thuê không kịp bắt nhịp với tốc độ tăng giá bán. Thay vào đó, nhà đầu tư tập trung vào các dự án có giá trị thực, có thể khai thác sử dụng ngay hoặc có tiến độ thi công minh bạch trong vòng 2-3 năm tới.

Trong bối cảnh giá nhà thương mại vượt xa khả năng chi trả của nhiều người trẻ, các chuyên gia đánh giá cao mô hình "thuê để mua". Đây là giải pháp cho phép người dân thuê nhà ổn định trong 15-20 năm và tích lũy tài chính để sở hữu căn hộ vào cuối kỳ hạn thông qua việc lựa chọn mua lại chính nơi mình đang sinh sống.

Tiêu chí sàng lọc chủ đầu tư trong giai đoạn mới

Thị trường hiện nay đang thực hiện quá trình sàng lọc tự nhiên khắt khe hơn. Thay vì chỉ tập trung vào yếu tố pháp lý như trước, người mua hiện đánh giá trực tiếp năng lực triển khai của chủ đầu tư qua các tiêu chí cụ thể:

• Tiến độ bàn giao thực tế so với cam kết ban đầu.
• Chất lượng hệ thống tiện ích và quản lý vận hành sau bàn giao.
• Khả năng xử lý trách nhiệm và phản ứng của doanh nghiệp với cư dân.

Dự báo về 6 tháng cuối năm 2026, CBRE cho rằng giá sơ cấp có thể vẫn duy trì xu hướng đi lên do các dự án mới tiếp tục neo ở mức giá cao. Tuy nhiên, về dài hạn, tốc độ tăng giá toàn thị trường dự kiến sẽ ổn định ở mức 3-5% mỗi năm, thay vì những đợt tăng dốc như giai đoạn 2023-2025

Lâm Ai