TP.HCM dự kiến chia 5 khu vực tách thửa đất với diện tích tối thiểu từ 36m2
Quy định mới về tách thửa tại TP.HCM dự kiến ban hành trước ngày 30/7/2026, siết chặt hạ tầng kỹ thuật và nghiêm cấm mọi hình thức hiến đường tự phát để phân lô bán nền.
UBND TP.HCM đang khẩn trương hoàn thiện dự thảo quy định thống nhất về điều kiện tách thửa, hợp thửa đất trên toàn địa bàn. Theo lộ trình, Sở Nông nghiệp và Môi trường sẽ tham mưu văn bản trước ngày 20/7/2026 để trình Ban Thường vụ Thành ủy xem xét trước ngày 30/7/2026.
Thống nhất khung pháp lý sau sáp nhập địa giới hành chính
Quy định mới được kỳ vọng sẽ tạo ra một mặt bằng pháp lý đồng nhất cho TP.HCM sau khi thực hiện sắp xếp đơn vị hành chính. Văn bản này sẽ thay thế các quy định riêng biệt từng áp dụng tại TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây, giúp loại bỏ sự chồng chéo và thiếu nhất quán trong quản lý đất đai.
Chi tiết 5 khu vực tách thửa đất ở theo dự thảo mới
Điểm đáng chú ý trong dự thảo là việc phân chia địa bàn thành 5 khu vực dựa trên đặc điểm đô thị và giá đất thực tế. Diện tích tối thiểu được quy định chặt chẽ cho cả thửa đất mới và phần đất còn lại sau khi tách.
| Khu vực | Phạm vi áp dụng | Diện tích tối thiểu | Kích thước tối thiểu |
|---|---|---|---|
| Khu vực 1 | Các khu vực trung tâm cũ (như vùng trung tâm, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Gò Vấp...) | 36m² | Rộng/Sâu ≥ 3m |
| Khu vực 2 | Các khu vực ven đô (như Bình Tân, một phần phía Đông thành phố...) | 50m² | Rộng/Sâu ≥ 4m |
| Khu vực 3 | Khu vực thuộc địa bàn Dĩ An, Thuận An cũ | 60m² | Rộng/Sâu ≥ 5m |
| Khu vực 4 | Các khu vực ngoại thành (như Bình Chánh, Củ Chi...) | 80m² | N/A |
| Khu vực 5 | Các khu vực có mật độ dân cư thấp | 100m² | N/A |
Theo cơ quan soạn thảo, việc phân chia này đảm bảo tính tương thích với điều kiện phát triển hạ tầng và thực tế sử dụng đất tại từng địa phương cụ thể sau khi sáp nhập.
Siết chặt hạ tầng, nghiêm cấm tình trạng "hiến đường" tự phát
Để ngăn chặn tình trạng đầu cơ và hình thành các khu dân cư tự phát thiếu chuẩn, dự thảo mới bổ sung các điều kiện khắt khe về hạ tầng kỹ thuật. Thửa đất sau khi tách bắt buộc phải tiếp giáp đường giao thông công cộng hoặc có lối đi hợp pháp được cơ quan thẩm quyền phê duyệt.
Đáng lưu ý, TP.HCM sẽ nghiêm cấm mọi hình thức tự ý mở đường, hiến đất làm đường để phân lô bán nền trái phép, đặc biệt trên đất nông nghiệp. Hệ thống điện, nước và phòng cháy chữa cháy phải được nghiệm thu đầy đủ trước khi thực hiện các thủ tục pháp lý về đất đai.
Quy định đối với đất nông nghiệp
Nhằm bảo vệ quỹ đất sản xuất, diện tích tối thiểu để tách thửa đất nông nghiệp được đề xuất ở mức cao:
- Đất trồng cây hàng năm: Tối thiểu 500m².
- Đất trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản: Tối thiểu 1.000m².
Chủ tịch UBND các xã, phường sẽ chịu trách nhiệm trực tiếp trong công tác giám sát và phê duyệt, đảm bảo việc tách thửa không phá vỡ quy hoạch chung của thành phố.
Tác động đến thị trường bất động sản
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá quy định này sẽ giúp minh bạch hóa thị trường, hạn chế tình trạng sốt đất ảo do phân lô nhỏ lẻ tại các vùng ven. Các chuyên gia nhận định, mức diện tích 36m² tại nội đô là hợp lý để giải quyết nhu cầu tách thửa chia tài sản của hộ gia đình, trong khi việc nâng diện tích ở ngoại thành sẽ giúp kiểm soát đô thị hóa tự phát.