Căn hộ TP.HCM lập mặt bằng giá mới, phân khúc dưới 60 triệu đồng/m2 dần biến mất

Thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào một chu kỳ giá mới với sự dịch chuyển mạnh mẽ sang phân khúc cao cấp. Theo dữ liệu thực tế, phần lớn các dự án mở bán mới hiện nay đều xác lập mức giá từ 70 triệu đồng/m2 trở lên, thậm chí nhiều dự án đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, khiến các lựa chọn dưới 60 triệu đồng/m2 trở nên khan hiếm.

Mặt bằng giá sơ cấp thiết lập nấc thang mới

Báo cáo từ đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, trong số 13 dự án căn hộ đang mở bán tại TP.HCM, hiện chỉ còn hai dự án duy trì mức giá phổ biến dưới 60 triệu đồng/m2. Phần lớn nguồn cung còn lại đều dao động ở mức cao, phản ánh xu hướng tăng trưởng liên tục của giá bất động sản sơ cấp.

Khu vực Thủ Đức, TP.HCM – nơi từng được coi là "thủ phủ" của các dòng sản phẩm vừa túi tiền nhờ quỹ đất lớn – hiện cũng đã thay đổi diện mạo về giá. Trong 6 dự án đang chào bán tại khu vực này, ngoại trừ dự án MT Eastmark có mức giá khoảng 45 - 60 triệu đồng/m2, các dự án khác đều đã chạm ngưỡng cao mới.

Cụ thể, dự án Gladia Heights đang được chào bán từ 80 - 100 triệu đồng/m2, trong khi Imperia Sensa Park dao động từ 95 - 105 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, các dự án do Masterise Homes và Đất Xanh Group phát triển tại khu vực này đã vượt mốc 120 triệu đồng/m2. Thậm chí, dự án Palm River ghi nhận mức giá kỷ lục từ 180 - 220 triệu đồng/m2.

Phân khúc cao cấp chiếm lĩnh 90% nguồn cung

Dữ liệu từ Sở Xây dựng TP.HCM tính đến hết tháng 5/2026 cho thấy một sự lệch pha rõ rệt trong cơ cấu sản phẩm. Trong tổng số 16.328 căn hộ đủ điều kiện huy động vốn, phân khúc cao cấp chiếm tới 14.637 căn, tương đương gần 90%. Phân khúc trung cấp chỉ đóng góp 1.691 căn, trong khi nhà ở bình dân hoàn toàn vắng bóng.

Tình trạng này không chỉ diễn ra tại các khu vực trung tâm mà còn lan rộng ra các khu vực khác của TP.HCM:

• Khu vực phía Nam TP.HCM: Dự án The Symphony chào bán khoảng 170 - 190 triệu đồng/m2; các dự án tại khu vực Nhà Bè, TP.HCM phổ biến từ 70 - 90 triệu đồng/m2.
• Khu vực trung tâm TP.HCM: Dự án Kieu by Kita có giá từ 130 - 180 triệu đồng/m2.
• Phân khúc siêu sang: Grand Marina Saigon tiếp tục dẫn đầu với mức giá từ 450 - 700 triệu đồng/m2.

Thậm chí tại tỉnh lân cận như Bình Dương, giá căn hộ cũng đã tăng lên mức bình quân 56 triệu đồng/m2, tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp.

Khoảng trống nhà ở vừa túi tiền

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhà ở bình dân (dưới 35 triệu đồng/m2) đã gần như biến mất khỏi thị trường từ năm 2021. Hiện nay, ngay cả những căn hộ có giá dưới 70 triệu đồng/m2 cũng đã bắt đầu được xếp vào nhóm sản phẩm "vừa túi tiền", dù mức giá này vẫn vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người lao động có thu nhập trung bình.

Mặc dù nguồn cung nhà ở xã hội đang có dấu hiệu cải thiện với 14 dự án đang triển khai (khoảng 11.600 căn), nhưng giới chuyên gia nhận định đây chỉ là giải pháp bổ trợ. Để thị trường phát triển bền vững, cần có những cơ chế thiết thực hơn nhằm khuyến khích doanh nghiệp phát triển các dự án nhà ở thương mại có mức giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu ở thực vốn đang bị bỏ ngỏ.

Lâm Ai