Nguồn cung bất động sản đạt 98.000 sản phẩm, phân khúc cao cấp chiếm trên 70%

Trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản ghi nhận sự phục hồi về số lượng dự án mở bán, nhưng tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn tiếp diễn. Dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy sự gia tăng nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu về nhà ở giá phù hợp của phần lớn người tiêu dùng chưa được đáp ứng.

Lệch pha cung - cầu trên thị trường bất động sản

Theo báo cáo từ VARS, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm chào bán trong 6 tháng đầu năm 2026, tăng 50% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%. Thanh khoản thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch thành công, với nguồn cung mới đóng góp khoảng 43.000 giao dịch.

Mặc dù lượng sản phẩm chào bán tăng mạnh sau khi nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và tái khởi động, cơ cấu nguồn cung vẫn chưa phản ánh đúng nhu cầu thực tế. Cụ thể, các sản phẩm căn hộ chung cư thuộc phân khúc cao cấp trở lên chiếm hơn 70% nguồn cung thương mại mở bán mới. Ngược lại, lực cầu chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở bình dân, có mức giá phù hợp và đáp ứng ngay nhu cầu ở thực hoặc khai thác dòng tiền.

Tâm lý thận trọng và áp lực chi phí đầu vào

Bên cạnh sự lệch pha về phân khúc, tâm lý người mua nhà và các nhà đầu tư hiện ghi nhận sự thận trọng đáng kể. Thị trường ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ thi công đảm bảo và khả năng đưa vào khai thác trong thời gian ngắn. Việc phát sinh nghĩa vụ thanh toán trước khi tài sản có thể sử dụng khiến người mua phải tính toán kỹ lưỡng về dòng tiền.

Đáng chú ý, dư địa giảm giá niêm yết của các dự án bất động sản không còn nhiều. Nguyên nhân xuất phát từ việc các yếu tố chi phí cấu thành giá thành bất động sản – bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường, vật liệu xây dựng, chi phí tài chính và quản lý – đều duy trì ở mức cao. Ngoài ra, việc kéo dài thời gian xác định tiền sử dụng đất tại một số dự án cũng làm phát sinh thêm chi phí vốn.

Thay vì giảm giá niêm yết có thể ảnh hưởng đến thị trường thứ cấp và giá trị tài sản bảo đảm, các doanh nghiệp phát triển bất động sản lựa chọn giải pháp gia tăng chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng hoặc kéo dài tiến độ thanh toán cho khách hàng.

Khuyến nghị giải pháp cân bằng thị trường

Để khắc phục tình trạng mất cân đối nguồn cung và tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân, VARS cho rằng cần tiếp tục đơn giản hóa và rút ngắn quy trình xử lý thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch và xây dựng. Việc hoàn thiện cơ chế xác định tiền sử dụng đất minh bạch và có tính dự báo cao được đánh giá là yếu tố then chốt.

Song song đó, báo cáo của VARS kiến nghị triển khai các cơ chế hỗ trợ cụ thể về quỹ đất, chính sách thuế và nguồn vốn tín dụng ưu đãi đối với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại giá bình dân. Khi các dòng vốn trung và dài hạn được khai thông cho phân khúc đáp ứng nhu cầu thực, cơ cấu nguồn cung trên thị trường bất động sản mới có thể điều chỉnh về mức cân bằng và phát triển bền vững.

Lâm Ai