Lãi suất trái phiếu bất động sản vượt 12,5%/năm trong bối cảnh áp lực đáo hạn 99.000 tỷ

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp ghi nhận sự trở lại của nhóm bất động sản với các đợt phát hành có mức lãi suất hai chữ số, trong đó có lô trái phiếu áp dụng mức tối thiểu 12,5%/năm. Theo dữ liệu từ tổ chức xếp hạng tín nhiệm VIS Rating, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới trong tháng 7/2026 đạt khoảng 26.000 tỷ đồng. Trong số này, nhóm doanh nghiệp bất động sản huy động hơn 2.800 tỷ đồng, chiếm khoảng 11% tổng giá trị huy động toàn thị trường.

Mức lãi suất phát hành mới cao hơn đáng kể so với mặt bằng lãi suất tiền gửi tiết kiệm. Việc chấp nhận chi phí vốn cao phản ánh nỗ lực tiếp cận dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản, trong điều kiện nguồn tín dụng dành cho lĩnh vực này tiếp tục được kiểm soát chặt chẽ.

Chi phí vốn gia tăng và các thương vụ quy mô lớn

Đáng chú ý trong đợt huy động tháng 7/2026 là lô trái phiếu mã CIC12601 do Công ty TNHH Xây dựng Hạ tầng Crystal phát hành với tổng giá trị 2.000 tỷ đồng. Doanh nghiệp này đã hoàn tất bán 20.000 trái phiếu mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu trong hai ngày 16 và 17/7/2026.

Lô trái phiếu có kỳ hạn 60 tháng, dự kiến đáo hạn vào tháng 7/2031. Trong hai kỳ tính lãi đầu tiên, lãi suất cố định ở mức 12,5%/năm. Các kỳ tiếp theo, lãi suất thả nổi được tính bằng lãi suất tham chiếu cộng biên độ 4%/năm, nhưng quy định không thấp hơn 12,5%/năm. Đây là đợt huy động vốn qua kênh trái phiếu đầu tiên của doanh nghiệp này, với cấu trúc sản phẩm không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và có tài sản bảo đảm.

Thị trường cũng ghi nhận nhiều doanh nghiệp địa ốc khác liên tục phát hành các lô trái phiếu trị giá hàng nghìn tỷ đồng với mức lãi suất từ 10%/năm trở lên. Mặt bằng chi phí vốn này cao hơn đáng kể so với lãi suất huy động của hệ thống ngân hàng, giúp tăng khả năng thu hút dòng tiền đầu tư nhưng đồng thời tạo thêm áp lực tài chính cho tổ chức phát hành.

Áp lực đáo hạn 99.000 tỷ đồng thúc đẩy nhu cầu tái cấp vốn

Theo phân tích của VIS Rating, nhu cầu huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2026 chịu tác động lớn từ nghĩa vụ tài chính đến hạn. Dự báo lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong năm nay đạt khoảng 99.000 tỷ đồng, tăng 74% so với năm 2025.

Khối lượng đáo hạn lớn buộc các doanh nghiệp phải chủ động tìm kiếm các giải pháp tái cấp vốn trong thời gian ngắn. Bên cạnh việc sử dụng dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, vốn chủ sở hữu và tín dụng ngân hàng, việc phát hành trái phiếu mới đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì thanh khoản.

Báo cáo tổng quan thị trường trái phiếu doanh nghiệp quý II/2026 của VIS Rating chỉ ra rằng, dù khung pháp lý đang dần hoàn thiện, áp lực thanh khoản cùng mặt bằng lãi suất cao tiếp tục làm gia tăng rủi ro tái cấp vốn. Chi phí vốn tăng cao có thể giải quyết nhu cầu thanh khoản trước mắt nhưng đòi hỏi doanh nghiệp phải tạo ra dòng tiền đủ mạnh để thực hiện nghĩa vụ trả gốc và lãi trong tương lai.

Đánh giá rủi ro và khuyến nghị đối với nhà đầu tư

Thực tế thị trường thời gian qua vẫn ghi nhận một số trường hợp chậm thanh toán nghĩa vụ trái phiếu. Chuyên gia tài chính Nguyễn Quang Huy nhận định, trong bối cảnh xu hướng lãi suất huy động gia tăng, việc doanh nghiệp bất động sản nâng lãi suất phát hành trái phiếu là diễn biến có thể lý giải từ quan hệ cung - cầu vốn.

Tuy nhiên, mức lãi suất cao phản ánh phần bù rủi ro tương ứng mà nhà đầu tư phải gánh chịu. Chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư không nên chỉ tập trung vào con số lãi suất danh nghĩa mà cần phân tích toàn diện các yếu tố:

• Năng lực tài chính: Sức khỏe bảng cân đối kế toán và khả năng tạo dòng tiền tự do của doanh nghiệp.
• Chất lượng tài sản bảo đảm: Tính thanh khoản và giá trị pháp lý của tài sản cầm cố.
• Tính minh bạch: Mức độ công khai thông tin về mục đích sử dụng vốn và tiến độ thực hiện dự án.
• Cấu trúc nợ: Lịch trình trả nợ và áp lực đáo hạn các khoản vay khác.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang trong quá trình phục hồi và việc gia tăng phát hành giúp đa dạng hóa nguồn cung ứng vốn cho nền kinh tế. Dù vậy, sự phát triển bền vững của thị trường đòi hỏi sự cân bằng giữa mức lợi suất kỳ vọng, kỷ luật tài chính và khả năng hoàn trả thực tế của doanh nghiệp phát hành.

Lâm Ai