Chính phủ yêu cầu xác định niên hạn nhà chung cư theo thời hạn sử dụng công trình xây dựng
Nghị quyết 278/NQ-CP đặt ra yêu cầu làm rõ quyền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của cư dân khi công trình chung cư hết niên hạn sử dụng theo thiết kế.
Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 278/NQ-CP chỉ đạo Bộ Xây dựng khẩn trương hoàn thiện các dự án luật trọng điểm, trong đó yêu cầu xác lập cơ sở pháp lý cụ thể về thời hạn sử dụng nhà chung cư gắn liền với niên hạn công trình xây dựng.
Quy định thời hạn chung cư gắn với niên hạn công trình
Tại phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9/2026, Chính phủ đã thông qua Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9/2026, giao Bộ Xây dựng hoàn thiện hồ sơ dự án Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi để trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI.
Theo nội dung nghị quyết, thời hạn sử dụng nhà chung cư phải được thiết lập căn cứ trên niên hạn thiết kế và chất lượng thực tế của công trình, bảo đảm tính đồng bộ với hệ thống quy chuẩn kỹ thuật theo pháp luật về xây dựng hiện hành.
Bên cạnh việc định lượng thời gian khai thác, văn bản chỉ đạo nhấn mạnh yêu cầu làm rõ quyền và trách nhiệm của các chủ sở hữu khi dự án kết thúc vòng đời sử dụng. Trọng tâm xử lý bao gồm quyền tiếp tục khai thác quỹ đất để xây dựng lại nhà chung cư và nghĩa vụ đóng góp tài chính tương ứng của cư dân.
Nội dung chỉ đạo này đồng thời cụ thể hóa các định hướng lớn từ Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về việc sửa đổi Luật Đất đai cùng các khung khổ pháp lý liên quan đến thị trường nhà ở.
Khảo sát khung pháp lý quốc tế và tác động thị trường
Báo cáo thị trường phát hành tháng 8/2026 của Công ty Cổ phần Chứng khoán MB (MBS Research) nhận định việc đưa niên hạn chung cư vào luật sẽ tác động trực tiếp đến hành vi định giá sản phẩm và cơ cấu dòng vốn đầu tư phân khúc cao tầng.
Để cung cấp góc nhìn đa chiều, MBS Research tổng hợp các mô hình sở hữu và quyền sử dụng nhà chung cư đang được triển khai tại một số thị trường trong khu vực:
| Thị trường | Thời hạn áp dụng phổ biến | Cơ chế xử lý khi hết thời hạn |
|---|---|---|
| Singapore | 99 năm (đối với nhà ở công) | Tái phát triển, gia hạn hoặc bồi hoàn theo quy định |
| Trung Quốc | 70 năm (đất ở) | Đóng thêm phí gia hạn hoặc cải tạo công trình |
| Hong Kong | 50 năm | Gia hạn quyền sử dụng đất hoặc điều chỉnh quy hoạch |
| Malaysia | 60 năm và 99 năm | Thỏa thuận gia hạn hoặc xử lý tài sản theo hợp đồng |
Theo đánh giá từ MBS Research, kinh nghiệm quốc tế chỉ ra rằng mốc thời gian sở hữu thường phải đi liền với cơ chế phân định minh bạch về quyền sử dụng đất, mức phí gia hạn, phương án bồi thường và chính sách tái định cư khi công trình cần phá dỡ để xây mới.
Tháo gỡ bài toán cải tạo chung cư cũ
Tại Việt Nam, mối liên hệ giữa niên hạn công trình và phương án tái thiết đô thị là rào cản lớn trong công tác cải tạo chung cư cũ tại các trung tâm lớn. Nhiều khu nhà xây dựng từ các giai đoạn trước đã suy giảm chất lượng nghiêm trọng nhưng tiến độ xây mới bị đình trệ do vướng mắc về thỏa thuận bồi hoàn và quyền tài sản trên đất.
Theo các quy định ban hành năm 2026, niên hạn sử dụng được căn cứ theo hồ sơ thiết kế và phải ghi rõ trong văn bản thẩm định. Khi hết thời hạn thiết kế hoặc xuất hiện dấu hiệu suy giảm chất lượng, cơ quan chuyên môn bắt buộc phải tổ chức kiểm định kỹ thuật để phân loại xử lý.
Định hướng mới của Chính phủ nhằm hoàn thiện chu trình khép kín: xác lập niên hạn khai thác, xây dựng kịch bản tài chính cho giai đoạn cải tạo và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân. Mức độ điều chỉnh của thị trường sẽ phụ thuộc vào các điều khoản chuyển tiếp cụ thể trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi được trình Quốc hội thời gian tới.