Nghịch lý nhà ở xã hội vắng khách mua: Dự án 1.000 căn tại Phổ Yên bán được vài chục căn

Tốc độ hấp thụ tại một số dự án nhà ở xã hội đang ghi nhận sự chênh lệch lớn giữa quy mô cung ứng và lượng tiêu thụ thực tế. Dù phân khúc này nhận được nhiều cơ chế hỗ trợ, tình trạng dự án đã hoàn thành nhưng chậm bán hàng vẫn diễn ra tại nhiều địa phương, xuất phát từ các rào cản về vị trí quy hoạch, hạ tầng giao thông và dịch vụ tiện ích phục vụ đời sống cư dân.

Tại hội thảo về chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6, cho biết nhiều dự án đang ghi nhận tiến độ thanh khoản rất thấp. Cụ thể, một dự án tại khu vực ngoại thành Quy Nhơn triển khai bán từ tháng 3/2026 đến nay chỉ đạt hơn 20 căn. Một dự án khác cùng khu vực khởi công từ năm 2021 với quy mô 4 tòa nhà, song hiện vẫn chưa tiêu thụ hết 2 tòa.

Đáng chú ý, tại Phổ Yên, Thái Nguyên – địa bàn tập trung nhiều khu công nghiệp trọng điểm bao gồm tổ hợp Samsung – một dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 1.000 căn hộ đến nay mới phân phối được vài chục căn ra thị trường.

Hạ tầng kết nối và vị trí định hình khả năng hấp thụ

Thực tế thanh khoản tại các dự án trên phản ánh rằng nhu cầu lớn của thị trường không đồng nghĩa mọi nguồn cung đều được hấp thụ đồng đều. Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, Đại biểu Quốc hội khóa XIV và XV, quỹ đất dành cho phân khúc này phải được bố trí đúng nơi phát sinh nhu cầu thực tế.

Khoảng cách và thời gian di chuyển hàng ngày là yếu tố tiên quyết đối với người lao động. Nếu khoảng cách từ nơi cư trú đến nơi làm việc quá lớn, chi phí đi lại sẽ trở thành gánh nặng tài chính thường trực. Đối với các hộ gia đình có người cao tuổi hoặc trẻ nhỏ, nhu cầu tiếp cận hệ thống trường học, cơ sở y tế và các dịch vụ thiết yếu càng đóng vai trò chi phối. Người mua có xu hướng ưu tiên căn hộ diện tích vừa phải gần khu vực trung tâm hơn là một căn nhà rộng nhưng tách biệt hạ tầng.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, khẳng định quy hoạch phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê cần gắn liền khu dân cư hiện hữu và hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh. Nhằm bảo đảm tỷ lệ lấp đầy, cơ quan quản lý sẽ chú trọng thẩm định vị trí khi làm việc với các địa phương về chỉ tiêu phát triển. Đồng thời, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp để gia tăng sự lựa chọn cho người mua nhà ở thực.

Rủi ro chi phí và bài toán dòng tiền của chủ đầu tư

Từ góc độ doanh nghiệp phát triển, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn và Phát triển Bất động sản SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu và Đánh giá thị trường thuộc Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết việc lựa chọn quỹ đất quyết định trực tiếp đến sự tồn tại của dự án.

Mặc dù được hưởng chính sách miễn tiền sử dụng đất, các chủ đầu tư vẫn phải cân đối chi phí xây dựng, vật liệu, nhân công và chi phí lãi vay trong suốt chu kỳ đầu tư. Trong khi đó, khung giá bán nhà ở xã hội bị giới hạn bởi biên độ quy định, khiến doanh nghiệp không thể linh hoạt điều chỉnh doanh thu khi chi phí đầu vào biến động. Khi thanh khoản chậm kéo dài, doanh nghiệp đối mặt với áp lực dòng tiền và rủi ro thâm hụt vốn.

Cải cách pháp lý thúc đẩy nguồn cung giai đoạn mới

Giai đoạn 2020-2024, các điểm nghẽn pháp lý từng là nguyên nhân làm chậm tiến độ cấp phép nhà ở xã hội. Tuy nhiên, sau khi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai mới đi vào cuộc sống, quy trình hành chính đã được rút ngắn đáng kể.

Đại diện G6 Group thông tin thời gian thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư hiện chỉ còn khoảng 3-6 tháng, quy trình cấp phép xây dựng cũng được tinh giản. Tính từ giai đoạn đề xuất đến thời điểm đủ điều kiện khởi công, một dự án hiện có thể hoàn tất thủ tục pháp lý trong vòng 4-6 tháng.

Cả nước hiện có hơn 800 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai hướng tới mục tiêu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn hộ vào năm 2030. Dù vậy, các chuyên gia lưu ý mục tiêu gia tăng số lượng phải đi đôi với bài toán quy hoạch đồng bộ, đảm bảo tính liên kết giữa việc làm, giao thông và dịch vụ dân sinh để nguồn vốn đầu tư đạt hiệu quả thực tế.

Lâm Ai