Mua chung cư mini có được cấp Sổ hồng?

Vấn đề mua chung cư mini có được cấp Sổ hồng hay không luôn khiến nhiều người băn khoăn. Bài viết dưới đây của LuatVietnam sẽ giúp bạn đọc giải đáp vướng mắc này.

1. Chung cư mini là gì?

Hiện nay, chưa có văn bản nào quy định cụ thể chung cư mini là gì. Tuy nhiên hiện nay trong đời sống, người dân vẫn thường xuyên sử dụng thuật ngữ này.

Theo đó, chung cư mini thường được hiểu là một tòa nhà nhiều tầng, chia thành nhiều căn hộ có diện tích nhỏ để mua bán, cho thuê đối với từng căn hộ.

Hiện nay, chiếu theo Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 và Nghị định 95/2024/NĐ-CP, dựa vào các đặc điểm thực tế, chung cư mini có thể xếp vào loại hình nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ do các cá nhân xây dựng.

Cụ thể, tại khoản 1 Điều 41 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định, nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ là nhà ở có trên 02 tầng với quy mô 20 căn hộ trở lên được thiết kế và xây dựng với mục đích bán, cho thuê mua hoặc kết hợp vừa bán, vừa cho thuê, thuê mua hoặc chỉ để cho thuê với từng căn hộ riêng lẻ.

Bên cạnh đó, Điều 57 Luật Nhà ở 2023 cũng quy định nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ mới là một trong những loại hình nhà ở của cá nhân thiết kế và xây dựng.

Như vậy, có thể hiểu, chung cư mini là loại hình nhà ở:

- Có từ 02 tầng trở lên và có dưới 20 căn hộ. Trong đó, mỗi tầng sẽ được thiết kế, xây dựng lại thành các căn hộ để bán, cho thuê mua hoặc dùng kết hợp bán, cho thuê mua hoặc cho thuê căn hộ hoặc;

- Có từ 02 tầng trở lên và được xây dựng hơn 20 căn hộ để cho thuê.

Trong những năm gần đây, chung cư mini khá phổ biến và được nhiều người “săn đón” bởi một số ưu điểm sau đây:

- Giá cả chung cư mini hợp lý, phù hợp với túi tiền của nhiều người dân. Giá thuê hay mua một chung cư mini sẽ tương đối rẻ so với việc thuê, mua chung cư hay nhà thông thường.

- Chung cư mini thường được xây dựng ở những khu vực gần trung tâm thành phố, do đó tạo thuận tiện cho việc đi học, đi làm hay đi chơi.

- Các căn hộ chung cư mini có diện tích khá đa dạng, người mua hay người thuê đều có thể cân đối tài chính và nhu cầu sử dụng để lựa chọn căn hộ mini phù hợp nhất.

2. Mua chung cư mini có được cấp Sổ hồng không?

Theo khoản 3 Điều 42 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, việc cấp Giấy chứng nhận từng căn hộ đối với người mua, thuê mua nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo đó, người mua căn hộ chung cư mini vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận (Sổ hồng) nếu chung cư mini đáp ứng các điều kiện sau:

* Với nhà ở từ 02 tầng trở lên và quy mô dưới 20 căn hộ:

- Chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở

- Phải có Giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế. Nội dung hồ sơ cần thể hiện được:

• Xác định rõ tổng số căn hộ
• Số lượng căn hộ tại từng tầng
• Diện tích xây dựng của mỗi căn hộ, khu vực để xe
• Diện tích sử dụng chung của từng tầng và của nhà ở.

- Trường hợp thuộc diện được miễn Giấy phép xây dựng: Cần có văn bản thông báo gửi UBND xã, phường, thị trấn nơi có nhà đất với nội dung thông bao nêu rõ:

• Thông tin về số tầng được xây dựng,
• Số lượng căn hộ được xây dựng tại mỗi tầng
• Diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ
• Tổng số lượng căn hộ tại nhà
• Khu vực để xe
• Diện tích sử dụng chung của từng tầng và của toàn bộ nhà ở.

Theo đó, các cá nhân buộc phải xây dựng nhà ở theo đúng Giấy phép xây dựng hoặc theo đúng văn bản thông báo đã gửi tới UBND xã như trên.

- Phải đáp ứng được yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân;

- Phải đáp ứng được điều kiện theo quy định của UBND tỉnh về đường giao thông để thực hiện chữa cháy khi có cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.

* Với nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên:

- Chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở

- Phải thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan;

(Căn cứ: khoản 2 Điều 41 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, Điều 4 Thông tư 05/2024/TT-BXD, Điều 57 Luật nhà ở 2023)

Như vậy, nếu công trình đã được cấp phép xây dựng và đáp ứng điều kiện theo quy định nêu trên thì từng căn hộ mini sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Sổ hồng).

Ngoài ra, đối với chung cư hiện nay phải tuân thủ theo quy chuẩn QCVN 04:2021/BXD được ban hành kèm theo Thông tư 03/2021/TT-BXD, theo đó, căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh với diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư là 25m2.

Ngoài ra, trường hợp chung cư mini có diện tích mỗi tầng lớn hơn 300m2 thì hàng lang chung hoặc tại lối đi phải có ít nhất 02 lối thoát hiểm. Ban công nối với thang thoát nạn phải chứa đủ số người được được tính trong các phòng trên tầng đó.

Lưu ý: Không được dùng thang xoáy ốc hay bậc thang hình dẻ quạt để làm thang thoát nạn.

3. Thực tế, chung cư mini có dễ được cấp Sổ hồng?

Thực tế hiện nay, không nhiều chung cư mini đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên của Luật Nhà ở, thậm chí không ít chung cư mini được xây dựng sai phép. Điển hình là các vi phạm như: Xây vượt quá số tầng cho phép; không đáp ứng điều kiện về xử lý nước thải, phòng cháy chữa cháy…

Trong các trường hợp này, người mua căn hộ chung cư mini sẽ chưa thể được cấp Sổ hồng. Khi không có Sổ hồng, người mua sẽ phải đối diện với nhiều khó khăn trong việc chuyển nhượng cũng như không thể thế chấp để vay vốn, không thể cho hưởng thừa kế và bị hạn chế một số quyền dân sự khác…

Do vậy, nếu có nhu cầu sở hữu nhà ở, đặc biệt là chung cư mini, người mua cần tìm hiểu kỹ càng các thông tin về công trình, chủ đầu tư, tính pháp lý… để tránh rủi ro.

Thu Hằng