Hội chứng đám đông ở phiên đấu giá đất “đi ngược” diễn biến của thị trường
Một phiên đấu giá đất kỷ lục về lượng người tham gia, giá trúng tăng hơn 5-6 lần mức khởi điểm, cao hơn mức trung bình của thị trường khu vực các huyện ngoại thành Hà Nội. Một số chuyên gia cho rằng đó là “hội chứng đám đông” và không ngoại trừ dấu hiệu thổi giá bất động sản.
Mức giá cao hơn giá trung bình của thị trường
Ngày 10/8, phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai (Hà Nội) được đánh giá đã tạo nên kỷ lục về giá đất mới. Phiên đấu giá thu hút khoảng 1.600 người tham gia.
Lô đất gần 65 m2 có giá trúng cao nhất 100,5 triệu đồng/m2, cao hơn giá khởi điểm 88 triệu đồng. Các lô thường có giá trúng 63-80 triệu đồng/m2, gấp 5 đến 6,4 lần so giá khởi điểm.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, chỉ vài chục lô đất nhưng thu hút được 1.600 người tham gia, điều này phản ánh nguồn cung của thị trường đang khan hiếm và đã được cảnh báo từ nhiều năm nay.
“Nguồn cung cho thị trường bất động sản hiện nay rất ít, chỉ là những dự án còn các hợp phần triển khai tiếp hay việc mua đi bán lại của các dự án, nguồn cung mới trong 2-3 trở lại đây không có. Trong khi đó, nguồn cầu lại rất lớn, ở đây chính là nguồn cầu từ nhu cầu của các nhà đầu tư hướng vào thị trường đất nền.
Bên cạnh đó, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ không được phân lô bán nền ở các đô thị đặc biệt (Hà Nội và TP.HCM) cũng như các đô thị loại 1, 2 và 3. Điều này khiến những lô đất đấu giá trở thành hàng hiếm trên thị trường” - TS. Nguyễn Văn Đính nêu ý kiến.
Tuy nhiên, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, mức giá trong phiên đấu giá đất ở Thanh Oai ở mức cao hơn mức trung bình thị trường, điều này có thể do sự kỳ vọng của nhà đầu tư, cũng không loại trừ hiện tượng thổi giá. Điều quan trọng sau phiên đấu giá là công tác hậu kiểm, giám sát chặt chẽ nếu phát sinh dấu hiệu vi phạm có thể xử lý các cá nhân, tổ chức để đảm bảo những phiên đấu giá được minh bạch và đạt được mục tiêu.
Đi ngược diễn biến của thị trường
Khi phiên đấu giá ở Thanh Oai diễn ra với mức giá cao kỷ lục, hút một lượng lớn nhà đầu tư thì báo cáo thị trường nhà đất lại đang phục hồi chậm.
Báo cáo Quý 2 năm 2024 của Savills Việt Nam, phân khúc biệt thự/liền kề trong 6 tháng đầu năm, số lượng giao dịch của phân khúc biệt thự/liền kề giảm 40% theo quý, dù tăng 5% theo năm, đạt 111 căn. Tỷ lệ hấp thụ theo quý chỉ đạt 18%.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết: “Phân khúc biệt thự/liền kề tại các dự án chưa có dấu hiệu phục hồi, giá tăng ở mức cao, song thanh khoản không tốt. Trong khi đó, các thị trường lân cận vẫn có nguồn cung mới với mức giá cạnh tranh, nhu cầu tìm mua nhiều hơn”.
Thực tế cho thấy, nguồn cầu chủ yếu với phân khúc đất ở là nhu cầu đầu tư. Một số chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư đã quá kỳ vọng vào sự phát triển, tăng giá ở phân khúc này, cuộc đấu giá ở Thanh Oai là một ví dụ.
Lãnh đạo một sàn giao dịch bất động sản lâu năm tại Hà Nội cho rằng, việc kỳ vọng sự phát triển, giá đất tăng chỉ là “hội chứng đám đông” tại phiên đấu giá đất. Nhìn vào sự phát triển của quận Tây Hồ là một minh chứng rõ nhất, sau hơn 20 năm, hàng loạt hạ tầng và đường giao thông được phát triển xây dựng, khu vực đất tại quận Tây Hồ mới lên mức giá 120 -200 triệu đồng/m2. Với huyện Thanh Oai quá trình này sẽ còn kéo dài.
Gần nhất là khu vực huyện Hoài Đức, nhiều công trình, dự án giao thông được triển khai, giá đất một số khu vực từ 50 - 60 triệu đồng/m2 giờ mới có thể lên 90 - 120 triệu đồng/m2. Tại huyện Thanh Oai khi giao thông chưa thuận lợi, những lô đất này cũng không có lợi thế kinh doanh nhưng mức giá lại quá cao so với mặt bằng, lãnh đạo sàn giao dịch bất động sản nhật xét.
Hành vi gây nhiễu loạn thị trường bất động sản được coi là một trong những hành vi phạm pháp luật trong hoạt động đấu giá bất động sản, lợi dụng hoạt động đấu giá hợp pháp để gây nhiễu loạn thị trường, tạo giá bất động sản ảo dẫn đến nhu cầu về cung - cầu ảo để trục lợi.