Minh bạch, hài hòa lợi ích khi giá đất tăng
Điều chỉnh giá đất tại TP HCM, theo nhiều chuyên gia và đại biểu, là phù hợp tình hình thực tế, bảo đảm hài hòa lợi ích nhiều bên.
Hiệp hội Bất động sản TP HCM vừa có công văn gửi Thường trực Thành ủy, Thường trực HĐND TP HCM, Thường trực UBND TP HCM, Đoàn Đại biểu Quốc hội TP HCM, Ủy ban MTTQ TP HCM về việc đề nghị sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn thành phố áp dụng từ ngày 1-8-2024 đến 31-12-2025.
Giải quyết bất cập "2 giá"
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cho biết hiệp hội hoan nghênh Sở Tài nguyên và Môi trường công bố dự thảo bảng giá đất điều chỉnh, giúp người dân thành phố biết rõ giá đất sẽ tiệm cận với giá thị trường.
Đánh giá tác động, ông Lê Hoàng Châu cho rằng dự thảo bảng giá đất điều chỉnh có lợi cho người dân có đất bị thu hồi. Họ sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn, số tiền được bồi thường cao hơn trước.
Ông Châu lấy ví dụ bồi thường giải phóng mặt bằng dự án đường Vành đai 3 cho một số vị trí đất tại huyện Hóc Môn. Theo đó, trước đây hệ số điều chỉnh giá đất cao nhất chỉ là 35 lần bảng giá đất ban hành theo Quyết định 02/2020 của UBND TP HCM, nay có thể cao gấp 51 lần.
Ngoài ra, thực tế đang tồn tại nhiều bất cập như đất "2 giá" hoặc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản, nhà ở "2 giá" (hợp đồng khai thuế thấp hơn hợp đồng giao dịch thực)… do giá của bảng giá đất trước đây thường chỉ trên dưới 30% giá thị trường. Với dự thảo bảng giá đất điều chỉnh, chênh lệch "địa tô" được xử lý thỏa đáng hơn, theo nguyên tắc nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
"Vì vậy, dự thảo bảng giá đất điều chỉnh tác động theo hướng bảo đảm sự công bằng, hài hòa về lợi ích giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng" - ông Châu nhận xét.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cũng cho rằng giá đất trong dự thảo bảng giá đất điều chỉnh không tác động đến việc định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án bất động sản, nhà ở thương mại. Các dự án này không áp dụng bảng giá đất mà chủ yếu áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 nên không làm tăng chi phí nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Công bằng hơn
Nhiều ý kiến băn khoăn khi giá đất cao, tức đầu vào cao, thì đầu ra sẽ cao, tác động trực tiếp tới người mua nhà.
Về vấn đề này, Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM làm rõ thêm khi khẳng định tiền sử dụng đất dự án bất động sản được xác định bởi phương pháp thặng dư. Kết quả xác định giá đất sẽ khác (vì các chi phí của dự án được hạch toán vào giá đất) nên việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh không làm tăng giá bán sản phẩm bất động sản trên thị trường.
Với đất nông nghiệp, giá tại bảng giá đất sau điều chỉnh tăng so với trước đây làm cho khoảng cách chênh lệch "địa tô" hài hòa hơn. Việc này dẫn đến các khoản được trừ minh bạch, công khai, công bằng và hợp lý hơn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.
"Ngoài ra, các hoạt động kinh doanh nói chung không chịu ảnh hưởng của bảng giá đất điều chỉnh, do thời hạn áp dụng của bảng giá đất điều chỉnh chỉ áp dụng từ ngày 1-8-2024 đến hết năm 2025" - lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh.
Mới đây, tại hội nghị trao đổi thông tin về quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo Quyết định 02/2020 của Ban Dân vận Thành ủy TP HCM, hầu hết đại biểu nhận thấy sự cần thiết của việc UBND TP HCM quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương, nhằm tạo sự công bằng giữa các nhóm đối tượng sử dụng đất.
Theo đó, việc xác định giá đất hướng tới bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Lợi ích của nhà nước ở đây được hiểu là nguồn thu ngân sách không bị thất thoát. Nguồn thu này được sử dụng tái đầu tư hạ tầng xã hội và tất cả người dân hưởng lợi một cách bình đẳng nhất.
Đã cấp trên 1, 7 triệu giấy chứng nhận
Theo số liệu thống kê trên hệ thống phần mềm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của TP HCM thì toàn thành phố có 1.728.639 thửa đất. Đến tháng 6-2024, Sở Tài nguyên và Môi trường đã thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chiếm tỉ lệ 99,55%. Số thửa đất còn lại là 7.779, chủ yếu phân bổ ở các quận, huyện vùng ven.
7.779 thửa đất thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo hình thức công nhận quyền sử dụng đất có thể thuộc 6 trường hợp không phải đóng tiền sử dụng dụng đất hoặc thuộc 4 trường hợp nộp tiền sử dụng đất theo tỉ lệ từ 10% đến 60% giá đất theo bảng giá đất. Trường hợp không đủ điều kiện nộp tiền sử dụng đất thì áp dụng Nghị định 103/2024 để thực hiện thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất, khi chuyển nhượng thì nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
3 bất cập
Sở Tài nguyên và Môi trường cho rằng bảng giá đất theo Quyết định 02/2020 của UBND TP HCM có ít nhất 3 bất cập.
Thứ nhất, bị khống chế bởi khung giá đất được Chính phủ ban hành theo Nghị định 96/2019. Thứ hai, chưa cập nhật giá tái định cư đã phê duyệt. Theo quy định tại khoản 3 điều 111 Luật Đất đai 2024, trường hợp chưa có giá đất trong bảng giá đất thì phải bổ sung bảng giá đất để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất cho người được bố trí tái định cư.
Thứ ba, Luật Đất đai 2024 không quy định phương pháp áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể đối với các khu đất có giá trị theo bảng giá đất dưới 30 tỉ đồng.
Từ 3 nội dung bất cập nêu trên, theo Sở Tài nguyên và Môi trường, việc điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp tình hình thực tế trên địa bàn theo quy định tại khoản 1 điều 257 Luật Đất đai 2024 là cần thiết.