Phân lô bán nền là gì? Trường hợp nào không được phân lô bán nền năm 2024?

1. Phân lô bán nền là gì?

Phân lô bán nền là một thuật ngữ phổ biến trong lĩnh vực bất động sản, chỉ việc tách thửa đất để chuyển nhượng cho các tổ chức hoặc cá nhân khác theo quy định pháp luật. Thực tế, việc phân lô bán nền thường diễn ra trong các dự án đầu tư xây dựng đã được Nhà nước phê duyệt và cấp phép, do các chủ đầu tư thực hiện.

Đất phân lô bán nền được hiểu là khu đất đã được quy hoạch thành các lô có diện tích cụ thể nhưng chưa xây dựng. Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng đất nền theo đúng quy định pháp luật, chủ sở hữu mới có toàn quyền triển khai xây dựng công trình trên lô đất đó.

Lưu ý: Khái niệm trên chỉ mang tính chất tham khảo

Giải đáp thắc mắc: Phân lô bán nền là gì, trường hợp nào không được phân lô bán nền năm 2024

(Ảnh minh họa – Nguồn Internet)

2. Trường hợp nào không được phân lô bán nền năm 2024?

Từ ngày 01/8/2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực. Theo đó có nhiều sự thay đổi đáng chú ý. Trong đó có quy định về các trường hợp không được phân lô bán nền.

Căn cứ khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, quy định được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở khi thuộc các trường hợp sau:

(i) Đất thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.

(ii) Đất thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Trong khi đó theo quy định tại khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (đã hết hiệu lực từ ngày 31/7/2024), chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn sau đây:

- Các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt.

- Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.

- Mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

3. Điều kiện đối với dự án phân lô bán nền được chuyển nhượng

Căn cứ Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023,  ngoài điều kiện không thuộc trường hợp quy định tại Mục 2, đất phân lô bán nền còn phải đáp ứng các điều kiện sau:

(i) Đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

(ii) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

(iii) Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật.

(iv) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

(v) Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật.

(vi) Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.

(vii) Đã được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

>>Xem thêm bài viết: Các thông tin phải công khai về bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh từ ngày 01/8/2024