Chuyện “thâm cung bí sử” thuê mặt bằng bán lẻ nhìn từ việc Starbucks Reserve Hàn Thuyên quận 1 sắp đóng cửa

Theo thông tin đăng tải, lý do đóng cửa Starbucks Reserve Hàn Thuyên là do không đạt được thỏa thuận gia hạn hợp đồng thuê với chủ nhà.

Sau thông tin này, khá nhiều ý kiến hướng về phía người cho thuê: chủ nhà tăng giá lên để làm gì để mất đi một thương hiệu lớn lâu năm? Chủ nhà có điều kiện cũng không nhất thiết để mặt bằng ế vài tháng?...

Ở góc độ là môi giới lâu năm chuyên về nhà phố và cho thuê mặt bằng nhà phố tại Tp.HCM, ông Phan Vi cho hay, thực ra chủ nhà không lấy lại mặt bằng. Đa số với những mặt bằng chuỗi lớn các brand đang thuê trả ra là xuất phát từ việc kinh doanh của bên thuê hoặc không đạt được thỏa thuận kí tiếp với chủ nhà. Nếu nói bên cho thuê “tham” rồi tăng giá là không đúng, bởi việc tăng giá thuê đã quy định rõ trong hợp đồng khi hai bên kí.

Thông thường, trong hợp đồng sẽ có quy định 1-2 năm tăng 5-10%; có hợp đồng 5 năm sau mới tăng 10%..., tùy vào thỏa thuận giữa hai bên. Nếu chủ nhà không tăng giá thuê thì hợp đồng kéo dài 5 năm hay 10 năm cũng không có ý nghĩa gì.

Vị này chia sẻ, tại Tp.HCM rất nhiều mặt bằng vị trí đẹp không có người thuê. Thậm chí bên thuê trả mặt bằng và giá thuê hầu như đã giảm nhiều để mong tiếp tục cho thuê, để trống thì uổng. Các trường hợp này thông thường chủ nhà sẽ hỗ trợ từ 6 tháng đến 1 năm giá thuê, từ năm thứ 2 sẽ tăng giá, phù hợp sự đầu tư của khách thuê vào căn nhà…

Dẫu vậy, đây là thị trường mặt bằng kinh doanh vừa tầm. Riêng các mặt bằng chuỗi lớn thương hiệu đang thuê trả mặt bằng lại là câu chuyện lại khác. Có thể phạm trù nhận diện thương hiệu chỗ đó không phù hợp nên khách thuê chuyển sang nơi khác hoặc thay đổi kế hoạch kinh doanh cho phù hợp hệ thống hơn, gần như không liên quan đến việc chủ nhà tăng giá thuê, hay giá thuê đắt hay rẻ.

Theo ông Phan Vi, có khá nhiều hợp đồng thuê sẽ tiếp tục gia hạn với điều kiện phía chủ nhà sẽ tăng thêm giá và vẫn ưu tiên tái ký nếu người thuê cũ đồng ý. Nghĩa là không phải chủ nhà không cần khách thuê mà mọi việc đều dựa trên hợp đồng làm việc. Bên ngoài chỉ nhìn thấy chủ nhà tăng giá chứ không rõ được trong hợp đồng hai bên thỏa thuận như thế nào. "Trong mỗi câu chuyện giữa chủ nhà và brand hay người thuê có nhiều yếu tố khác nữa, chỉ có người trong cuộc mới hiểu, không đơn giản mọi thứ quy ra hợp đồng”, ông Phan Vi cho biết.

Môi giới lâu năm này phân tích, đứng ở khía cạnh người có mặt bằng cho thuê ở vị trí đắc địa “đất vàng”, họ rất kén chọn người vào kinh doanh. Chưa chắc bên thuê bỏ số tiền cao để thuê mà chủ nhà chịu kí. Những vị trí đẹp tại khu trung tâm thường rất nhiều bên, nhất là các chuỗi brand lớn “tăm tia” đặt hàng, ngay cả khi brand cũ vẫn còn hoạt động.

Với mặt bằng Starbucks Reserve Hàn Thuyên tăng giá thuê từ 700 triệu đồng/tháng lên 757 triệu đồng/tháng, tương đương gần 9 tỉ đồng/năm. Theo thông tin từ môi giới, khách thuê sẽ được miễn phí 1 tháng tiền thuê nhà để sửa chữa và có thể nhận mặt bằng từ tháng 9 tới. Khách thuê đặt cọc 3 hoặc 6 tháng tùy vào thời gian ký hợp đồng thuê 5 hay 10 năm.

Với sự thay đổi giá thuê này, nếu Starbucks tiếp tục thuê đồng nghĩa sẽ “gồng thêm” 600 triệu đồng/năm so với mức giá thuê cũ. Đây có thể cũng là một trong các lý do khách thuê này sẽ rút khỏi từ ngày 26/8/2024 vì không thỏa thuận được gia hạn hợp đồng với chủ nhà.

Về phía người cho thuê, trường hợp rao thuê nhưng chưa ai thuê liền thì đồng nghĩa mỗi tháng chủ nhà mất hơn 700 triệu đồng/tháng. Nếu 3 tháng không ai thuê thì chênh lệch tính bằng 3 năm mới bù lại khoảng thời gian không ai thuê.

Một số chủ nhà thậm chí chấp nhận để mặt bằng ế và chọn brand để hợp tác. Với vị trí nằm gần nhà thờ Đức Bà, dinh Độc Lập, nằm đối diện công viên 30 Tháng 4, mặt bằng số 11-13 Hàn Thuyên giá thuê thực sự không cao so với giá trị thực tế căn nhà có vị trí này.

“So sánh vị trí tương tự thì mặt bằng này cho thuê sẽ dễ hơn các nơi khác vì vị trí này khá đẹp, không dành cho các brand nhỏ. Tôi tin khá nhiều brand lớn đang nhăm nhe mặt bằng này sau khi Starbucks Reserve trả ra”, ông Phan Vi chia sẻ.

Nhiều năm qua, nhiều người từng “sốc nặng” về giá thuê mặt bằng ở trung tâm Tp.HCM. Có một số tuyến đường giá thuê nổi tiếng đắt đỏ và liên tục tăng giá sau đó. Phía bên thuê nhiều lần thương lượng với chủ nhà để giảm giá nhưng bất thành. Mức độ tăng giá thuê đều đặn ở vị trí “đất vàng” dù kinh tế khó khăn và tình trạng trả mặt bằng vẫn diễn ra. Thậm chí, có thời điểm dù không ai thuê nhiều tháng nhưng chủ mặt bằng vẫn không hạ giá, chấp nhận bỏ trống và chỉ cho thuê khi giá sau cao hơn giá trước.

Hạ Vy