Chung cư mini là gì? Điều kiện xây dựng chung cư mini thế nào?

1. Chung cư mini là gì?

Để trả lời câu hỏi “chung cư mini là gì” hiện nay vẫn còn nhiều quan điểm. Có quan điểm cho rằng, chung cư mini là nhà ở riêng lẻ, lại có quan điểm cho rằng chung cư mini là một dạng chung cư.

Các văn bản hiện hành cũng không có quy định cụ thể về chung cư mini là gì. Khái niệm chung cư mini lần đầu được nhắc đến tại phụ lục A, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD về phân loại, phân cấp công trình xây dựng.

Theo Quy chuẩn này, chung cư mini được xếp vào nhóm các loại nhà chung cư (gồm chung cư cao tầng, chung cư nhiều tầng, chung cư thấp tầng, chung cư mini và chung cư hỗn hợp).

Sau đó, Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội cũng đã có Quyết định 24/2014/QĐ-UBND, trong đó tại Điều 22 quy định về chung cư mini như sau:

Nhà chung cư mini là nhà ở hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại điều 70 Luật Nhà ở)

Tuy nhiên, từ 01/8/2024, khi Luật Nhà ở 2023 được ban hành thì khái niệm chung cư mini không còn được nhắc đến cụ thể, Quy chuẩn QCVN 03:2012/BXD cũng bị bãi bỏ, đồng thời Quyết định 24/2014/QĐ-UBND của Thành phố Hà Nội cũng đã hết hiệu lực.

Hiện hành, tại khoản 1 Điều 57 Luật Nhà ở 2023 quy định:

1. Cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

a) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ;

b) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.

Như vậy, nếu dựa trên kết cấu xây dựng thì có thể hiểu chung cư mini làmột tòa nhà:

- Có từ 02 tầng trở lên, mỗi tầng lại được thiết kế để bán, cho thuê mua, hoặc kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ.

- Có từ 02 tầng trở lên, có từ 20 căn hộ trở lên được dùng để cho thuê.

Tuy nhiên, về cơ bản thì chung cư mini đều có diện tích nhỏ hơn so với chung cư thông thường, được thiết kế và xây dựng theo kiểu khép kín và đáp ứng một số tiêu chuẩn theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành.

2. Xây chung cư mini có phải xin giấy phép không?

Theo quy định tại Điều 89 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi 2020, công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư, trừ các trường hợp sau:

- Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;

- Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước,… và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;

- Công trình xây dựng tạm;

- Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;

- Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được phê duyệt;

- Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng;

- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500;

- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn;

- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

Như vậy, xây dựng chung cư mini không thuộc một trong các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Do dó khi xây dựng chung cư mini phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép.

3. Điều kiện xây dựng chung cư mini từ 01/8/2024

Theo khoản 2 Điều 41 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, điều kiện để xây dựng chung cư mini được quy định như sau:

- Với chung cư mini có từ 20 căn hộ trở lên: Phải thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan bao gồm:

• Đáp ứng yêu cầu về xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân theo Bộ Xây dựng.
• Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.
• Đáp ứng điều kiện của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy có thể chữa cháy khi có hỏa hoạn.

- Với chung cư mini có dưới 20 căn hộ: Việc xây dựng phải thực hiện theo quy định về xây dựng nhà ở riêng lẻ của cá nhân, bao gồm yêu cầu về thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng, cấp Giấy phép xây dựng, quản lý, giám sát thi công xây dựng và các yêu cầu về an toàn phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật.

Thu Hằng