Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khi bán phải giải chấp hay không?

1. Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khi bán phải giải chấp hay không?

Căn cứ khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở 2023, quy định về việc giải thế chấp nhà ở như sau:

- Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 và điểm a khoản 4 Điều 88 Luật Nhà ở 2023.

Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở. Chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp cho khách hàng văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Trường hợp huy động vốn góp, chủ đầu tư phải cung cấp cho bên góp vốn văn bản giải chấp của tổ chức tín dụng khi ký hợp đồng góp vốn.

Như vậy, trừ những trường ngoại lệ tại điểm b khoản 3 và điểm a khoản 4 Điều 88 Luật Nhà ở 2023 thì các trường hợp còn lại, chủ đầu tư đã thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì khi bán phải giải chấp và được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán.

Giải đáp câu hỏi: Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khi bán phải giải chấp

(Ảnh minh họa – Nguồn từ Internet)

2. Nhà ở đang cho thuê có thể đem thế chấp hay không?

Căn cứ Điều 182 Luật Nhà ở 2023, việc thế chấp nhà ở đang cho thuê được quy định như sau:

(i) Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp và thông báo cho bên nhận thế chấp biết về việc nhà ở đang cho thuê. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

(ii) Trường hợp nhà ở đang cho thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê nhà ở vi phạm quy định tại khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 hoặc các bên có thỏa thuận khác.

3. Xử lý nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp

Căn cứ Điều 185 Luật Nhà ở 2023, quy định về việc xử lý nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp như sau:

(i) Việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở, bao gồm cả xử lý thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2023, pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan.

(ii) Việc xử lý tài sản thế chấp là một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan; tổ chức nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án phải có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và phải thực hiện thủ tục nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và quy định khác của pháp luật có liên quan.