“Chung cư Hà Nội xuất hiện bong bóng cục bộ, các chủ đầu tư tại thời điểm này có dự án mở bán có thể lãi tới 200-400%”

Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn G6 mới đây chia sẻ, thị trường bất động sản đang xảy ra "bong bóng cục bộ" đối với chung cư ở Hà Nội và cũng có thể đối với chung cư tại TP. HCM.

Giải thích về điều này, ông Quê cho rằng: "Bản thân chúng tôi cũng là một chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư và chúng tôi có thể tính toán được đối với giá nhà ở xã hội, chi phí đầu vào là khoảng 13,5 triệu đồng/m2 (đối với công trình cấp 1 và cấp 2). Còn đối với chung cư thương mại thì rơi vào khoảng 20-25 triệu đồng/m2".

"Tuy nhiên, chúng ta không phải cứ áp dụng theo công thức: Chi phí 60% và lợi nhuận 40% đối với chung cư thương mại. Mà hiện nay, giá bán thực tế đang cao gấp 3 - 4 lần chi phí bỏ ra. Tức là các chủ đầu tư đang làm chung cư và tại thời điểm này có chung cư để mở bán sẽ có lợi nhuận vô cùng lớn, lên tới 200-400%", Chủ tịch G6 cho hay.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia đánh giá đây cũng là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến thị trường chung cư "nóng sốt" trong thời gian vừa qua. Tuy nhiên, thị trường đã có dấu hiệu hạ nhiệt từ đầu quý 2 năm nay khi mà Nhà nước đã có những chính sách siết chặt. Chung cư hạ nhiệt thì sức nóng ngay sau đó lại lan sang đất nền.

Dự báo về giá căn hộ chung cư sắp tới, ông Quê quan sát, từ câu chuyện cung – cầu tại Hà Nội cho thấy, giá chung cư trong vành đai 1, 2 chắc chắn sẽ không giảm do không có nguồn cung mới, các dự án mới thì đều neo ở mức cao. Còn từ vành đai 3 trở vào cũng rất khó giảm, nếu có chỉ mang tính cục bộ một số khu vực khi có nơi có những dự án mới với nguồn cung lớn.

"Nhìn chung, giá căn hộ tại Hà nội sẽ rất khó giảm, nếu có chỉ là câu chuyện cục bộ một khu vực nào đó chứ bình diện chung thì không. Nếu trông chờ giá nhà giảm, phải gắn với một diễn biến vĩ mô thật quan trọng, kiểu như kinh tế toàn cầu suy thoái mạnh, Việt Nam cũng vậy thì khi đó, giá nhà mới có thể giảm, chứ bối cảnh cầu cao cung thấp như hiện nay thì rất khó", ông Quê nhận định.

Đồng quan điểm, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing cũng cho rằng: “Chờ đợi giá căn hộ giảm, đặc biệt sau khi Luật thay đổi tôi nghĩ là rất khó trong bối cảnh hiện nay. Trong tương lai, giai đoạn 2026 - 2027 nếu như nguồn cung có thể cải thiện, nhưng muốn mua căn hộ giá rẻ sẽ phải chấp nhận đi xa, ví dụ như Thanh Trì, Phú Xuyên… Trước mắt, năm 2024, 2025, 2026 tôi chưa nhìn thấy yếu tố nào có thể khiến giá bất động sản căn hộ giảm”.

Bởi lẽ, dựa trên số liệu nghiên cứu từ OneHousing, dự báo nguồn cung căn hộ trong thời gian tới sẽ chưa cải thiện nhiều: năm 2025 đạt 23.000 căn và 2026 là 24.000 căn. Như vậy, gần như không có yếu tố nào có thể giúp cho giá rẻ đi được.

Cũng theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, tính đến quý 2/2024, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp toàn thị trường Hà Nội trung bình đạt khoảng 65 triệu đồng/m2, tăng 25% theo quý và 29,8% theo năm. Trong đó, mức giá căn hộ tại khu Tây đang cao nhất toàn thị trường khoảng 70 triệu đồng/m2, mặt bằng giá khu Đông thấp hơn mặt bằng chung của thị trường, khoảng 56 triệu đồng/m2.

“Nếu nói rằng không còn căn hộ dưới 50 triệu đồng/m2 thì không đúng, bởi thị trường thứ cấp vẫn có, nhưng để nói về nguồn cung sơ cấp dưới 50 triệu đồng thì đúng là hiện nay trên thị trường đang vắng bóng”, báo cáo của OneHousing nêu rõ.

Nhật Anh