5 nội dung cần biết về phí bảo trì chung cư 2024

1. Phí bảo trì chung cư là gì?

Khoản 32 Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định về bảo trì nhà chung cư như sau:

1.1. Hoạt động bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm việc kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn phần xây dựng nhà chung cư; kiểm tra, duy trì hệ thống an toàn phòng cháy, chữa cháy và các phần sở hữu chung khác của nhà chung cư; thay thế các linh kiện hoặc các thiết bị sử dụng chung của tòa nhà, cụm nhà chung cư và các việc bảo trì khác theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Căn cứ theo quy định trên, có thể hiểu phí bảo trì chung cư là kinh phí được đóng góp từ chủ sở hữu nhà chung cư để thực hiện các công việc liên quan đến bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Trong đó, phần sở hữu riêng và sở hữu chung nhà chung cư được quy định tại Điều 142 Luật Nhà ở 2023 như sau:

- Phần sở hữu riêng nhà chung cư gồm:

• Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;
• Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư;
• Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.

- Phần sở hữu chung nhà chung cư gồm:

• Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;
• Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư (khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy….);
• Hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;
• Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;
• Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác.

Tóm lại, phí bảo trì chung cư là khoản phí được đóng để làm các công việc bảo trì phần chung của nhà chung cư.

2. Ai phải đóng phí bảo trì chung cư?

Căn cứ Điều 142 Luật Nhà ở 2023 có thể xác định đối tượng phải đóng phí bảo trì chung cư gồm:

* Chủ đầu tư đóng phí bảo trì chung cư trong trường hợp:

- Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua, khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua;

-  Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng.

- Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư sau ngày 01/7/2006 mà trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở không có thỏa thuận về kinh phí bảo trì.

* Chủ sở hữu chung cư đóng phí bảo trì chung cư trong trường hợp:

- Kinh phí bảo trì không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.

- Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư trước ngày 01/7/2006 mà chưa thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cư họp Hội nghị nhà chung cư để thống nhất mức đóng góp kinh phí này.

-  Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư sau ngày 01/7/2006 mà trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà giá mua, giá thuê mua chưa tính kinh phí bảo trì.

3. Mức phí bảo trì chung cư 2024 và hướng dẫn cách tính

Theo Điều 152 Luật Nhà ở 2023 thì phí bảo trì chung cư được tính như sau:

- Trường hợp người thuê mua căn hộ nộp: Phí bảo trì bằng 2% giá trị căn hộ, mua hoặc diện tích khác

Ví dụ: Nếu căn hộ có giá trị 01 tỷ, thì phí bảo trì chung cư bạn cần nộp là 1 tỷ x 2% = 20 triệu

- Trường hợp chủ đầu tư nộp: Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại.

Lưu ý: Phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.

Ví dụ: Căn hộ giá cao nhất là 5 tỷ (100m2) thì giá 1m2 là 50 triệu/m2. Diện tích mà chủ đầu tư giữ lại là 200m2. Số tiền phí bảo trì chung cư mà chủ đầu tư phải nộp là (50 triệu x 200)x2%

4. Phí bảo trì chung cư được sử dụng khi nào?

Điều 155 Luật Nhà ở 2023 có quy định về việc sử dụng kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu.

Theo đó, kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì, thay thế các hạng mục, trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư theo kế hoạch bảo trì được Hội nghị nhà chung cư thông qua.

Điều 34 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định các hạng mục của nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để bảo trì như:

(1) Bảo trì các hạng mục, trang thiết bị và phần diện tích thuộc sở hữu chung quy định tại khoản 2 Điều 142 của Luật Nhà ở.

(2) Bảo trì phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng, nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư

(3) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị sử dụng chung trong nhà chung cư bao gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy,

(4) Bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư, các công trình công cộng quy định tại điểm c, điểm d khoản 2 Điều 142 của Luật Nhà ở.

(5) Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư.

(6) Các hạng mục và trang thiết bị khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc do Hội nghị nhà chung cư quyết định…

5. Sử dụng phí bảo trì chung cư không đúng mục đích bị phạt bao nhiêu?

Phí bảo trì chung cư được các chủ đầu tư, chủ sở hữu đóng và tạo thành khoản quỹ bảo trì nhà chung cư. Quỹ này sẽ do ban quan trị nhà chung cư quản lý và sử dụng vào những trường hợp cụ thể dã nêu ở trên. Trường hợp sử dụng sai quỹ bảo trì chung cư sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật.

Căn cứ khoản 2 điều 69 Nghị định 16/2022/NĐ-CP về việc quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, cụ thể:

2. Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định;

Như vậy, hành vi sử dụng sai phí bảo trì chung cư có thể bị phạt tiền từ 100 -120 triệu đồng. Ngoài ra, buộc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung đúng quy định.

Ngọc Thúy