Chủ đầu tư có được hợp tác kinh doanh khi dự án nhà ở đang thế chấp không?

1. Chủ đầu tư có được hợp tác kinh doanh khi dự án nhà ở đang thế chấp không?

Căn cứ khoản 1 Điều 114 Luật Nhà ở 2023 quy định về các hình thức huy động vốn phát triển nhà ở bao gồm:

(i) Huy động thông qua góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức, cá nhân.

(ii) Huy động thông qua phát hành trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ quỹ theo quy định của pháp luật.

(iii) Huy động thông qua cấp vốn từ nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 113  Luật Nhà ở 2023.

(iv) Huy động thông qua vay vốn từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.

(v) Huy động thông qua vay vốn từ Ngân hàng chính sách xã hội.

(vi) Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam.

(vii) Nguồn vốn hợp pháp khác.

Theo đó, hợp tác kinh doanh là một trong những hình thức huy động vốn phát triển nhà ở.

Đồng thời căn cứ khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở 2023, trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 và điểm a khoản 4 Điều 88 Luật Nhà ở 2023.

Lưu ý: Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại mục này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở. Chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp cho khách hàng văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Trường hợp huy động vốn góp, chủ đầu tư phải cung cấp cho bên góp vốn văn bản giải chấp của tổ chức tín dụng khi ký hợp đồng góp vốn.

Như vậy, dự án nhà ở đang thế chấp thì chủ đầu tư phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất này trước khi ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân khác và phải được nêu rõ được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán.

Chủ đầu tư phải giải chấp nhà ở trước khi ký hợp đồng hợp tác kinh doanh

(Ảnh minh họa – Nguồn Internet)

2. Trường hợp nào nhà ở đang thế chấp nhưng khi mua bán không phải thực hiện giải chấp?

Căn cứ khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở 2023, trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 và điểm a khoản 4 Điều 88 Luật Nhà ở 2023 chủ đầu tư mua bán nhà ở đang thế chấp nhưng không phải giải chấp. Cụ thể như sau:

(i) Người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai đã hoàn thành việc xây dựng phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp nước, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.

(ii) Người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp khi bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đối với khu vực nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.

3. Có được thế chấp nhà ở đang cho thuê hay không?

Căn cứ Điều 182 Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp và thông báo cho bên nhận thế chấp biết về việc nhà ở đang cho thuê.

Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Lưu ý: Trường hợp nhà ở đang cho thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê nhà ở vi phạm quy định tại khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 hoặc các bên có thỏa thuận khác.