Được tự ý bán nhà đất khi có vợ/chồng là người nước ngoài?

Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, chúng tôi xin chia làm 02 trường hợp như dưới đây:

Vợ/chồng là người nước ngoài nhưng kết hôn ở Việt Nam

Theo Luật Hôn nhân và gia đình 2014, trường hợp có vợ, chồng là người nước ngoài nhưng kết hôn ở Việt Nam thì chế độ tài sản áp dụng theo quy định Luật Hôn nhân và gia đình 2014.

Nếu vợ, chồng không áp dụng chế độ tài sản theo thỏa thuận thì sẽ áp dụng chế độ tài sản theo luật định. Theo đó, trường hợp có vợ, chồng là người nước ngoài nhưng kết hôn ở Việt Nam thì việc chuyển nhượng nhà, đất được thực hiện như sau:

* Nhà đất là tài sản riêng

Nếu nhà, đất là tài sản riêng của vợ, chồng thì việc chuyển nhượng sẽ do chủ sở hữu tài sản (người sử dụng đất) quyết định. Nói cách khác, nếu nhà, đất là tài sản riêng thì người còn lại không có quyền ngăn cản, phản đối việc chuyển nhượng.

* Nhà đất là tài sản chung

Căn cứ Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 và Điều 9, Điều 10 Nghị định 126/2014/NĐ-CP, nhà, đất thuộc những trường hợp sau đây là tài sản chung của vợ chồng:

- Nhà, đất mà vợ chồng có được trong thời kỳ hôn nhân.

- Nhà, đất được thừa kế chung, tặng cho chung.

- Nhà, đất là tài sản riêng nhưng vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

- Nhà, đất có được bằng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của vợ, chồng.

Lưu ý: Trường hợp không có căn cứ để chứng minh nhà, đất mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì nhà, đất đó được coi là tài sản chung.

Trường hợp nhà, đất là tài sản chung của vợ chồng thì khi chuyển nhượng phải do vợ chồng thỏa thuận bằng văn bản. Nói cách khác, vợ, chồng không được tự ý chuyển nhượng mà phải có sự đồng ý bằng văn bản của hai người.

Nội dung này được quy định rõ tại khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 như sau:

“Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung

…

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.”.

Vợ/chồng là người nước ngoài nhưng kết hôn ở nước ngoài

Trường hợp có vợ, chồng là người nước ngoài nhưng kết hôn ở nước ngoài thì được chia thành 02 trường hợp, cụ thể:

(1) Đã thực hiện thủ tục ghi chú kết hôn

Trường hợp vợ chồng thực hiện thủ tục ghi vào sổ hộ tịch việc kết hôn của công dân Việt Nam đã được giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài (ghi chú kết hôn) thì khi đó việc kết hôn ở nước ngoài mới được công nhận tại Việt Nam.

Xem thêm: Điều kiện để công nhận việc kết hôn ở nước ngoài

Khi việc kết hôn ở nước ngoài được công nhận tại Việt Nam thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như đối với trường hợp kết hôn tại Việt Nam.

Nghĩa là, nếu nhà, đất là tài sản chung của vợ chồng thì khi chuyển nhượng phải được sự đồng ý của vợ chồng bằng văn bản. Nói cách khác, vợ, chồng không được tự ý chuyển nhượng nhà, đất nếu đó là tài sản chung.

Trường hợp 2: Chưa (không) thực hiện thủ tục ghi chú kết hôn

Khi đã kết hôn ở nước ngoài nhưng chưa thực hiện thủ tục ghi chú kết hôn thì việc kết hôn này chưa được công nhận tại Việt Nam.

Nếu thuộc trường hợp này cho dù nhà, đất có được trong thời kỳ hôn nhân, được tặng cho chung, thừa kế chung,…thì vẫn không được công nhận là tài sản chung của vợ chồng.

Thay vào đó, nhà đất sẽ được xem là tài sản chung của “hai cá nhân” (nhà đất là tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng chung theo phần - theo Điều 209 Bộ luật Dân sự 2015, tương tự như trường hợp góp tiền mua chung đất).

Việc chuyển nhượng nhà đất trong trường hợp chưa thực hiện thủ tục ghi chú kết hôn sẽ do người đứng tên nhà đất quyết định (không cần sự đồng ý của người khác).

Điều này cũng không quá khó hiểu, bởi lẽ khi chưa thực hiện thủ tục ghi chú kết hôn thì cơ quan công chứng, cơ quan đăng ký đất đai không thể, không có căn cứ xác định nhà, đất là tài sản chung của vợ chồng để áp dụng quy định tại Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2015 (chuyển nhượng nhà đất phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng).

Ngọc Thúy