Cách tính giá đất theo phương pháp so sánh

1. Phương pháp so sánh là gì?

Phương pháp so sánh trực tiếp là một trong năm phương pháp định giá đất, phương pháp này được giải thích rõ tại điểm a khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 như sau:

a) Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá

Như vậy, bản chất của phương pháp này là định giá thửa đất thông qua việc phân tích giá của các thửa đất trống, mà các thửa đất so sánh này có một số điểm chung với thửa đất cần định giá và đã chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá.

2. Điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp

Căn cứ điểm a khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024 thì:

Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá;

3. Ưu, nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp

Tương tự như các phương pháp định giá đất khác, phương pháp so sánh trực tiếp có một số ưu và nhược điểm sau:

* Ưu điểm

Ít gây khó khăn về mặt kỹ thuật vì không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào mức giá các thửa đất trống tương tự đã chuyển nhượng, trúng đấu giá để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

* Nhược điểm

Chỉ áp dụng với trường hợp đã có những thửa tương tự được chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá ở trong cùng khu vực (ít nhất phải có 03 thửa đất để so sánh).

4. Thủ tục xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp

Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp như sau:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

- Đối với thửa đất, khu đất cần định giá, gồm mục đích sử dụng đất; các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

- Đối với thửa đất so sánh, gồm:

+ Thông tin đầu vào để định giá đất là giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính được lấy từ các nguồn:

• Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá;
• Văn phòng Đăng ký đất đai;
• Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản;
• Sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản;
• Thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát;

+ Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

* Việc lựa chọn thông tin của các thửa đất so sánh thực hiện theo thứ tự ưu tiên như sau:

- Thông tin gần nhất với thời điểm định giá đất.

Trường hợp có nhiều nguồn thông tin khác nhau phát sinh tại cùng thời điểm thì ưu tiên lựa chọn nguồn thông tin theo thứ tự: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; Văn phòng Đăng ký đất đai; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát;

- Tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất;

- Có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá và không bị giới hạn bởi địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện trong địa bàn hành chính cấp tỉnh.

Trường hợp mở rộng phạm vi thu thập thông tin ngoài địa bàn hành chính cấp tỉnh, tổ chức thực hiện định giá đất phải giải trình cụ thể lý do trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.

Bước 3: Xác định giá trị của tài sản gắn liền với đất

Trường hợp thửa đất so sánh có tài sản gắn liền với đất thì giá trị của tài sản gắn liền với đất (nếu có) của thửa đất so sánh được xác định như sau:

Đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng

Việc xác định giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất như sau:

Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành.

Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường;

- Đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất là cây lâu năm, rừng trồng

Đối với cây lâu năm, giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất là giá trị khai thác tính theo thu nhập từ việc thu hoạch sản phẩm tương ứng với số năm còn lại trong chu kỳ thu hoạch hoặc được xác định theo đơn giá bồi thường đối với cây lâu năm do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Đối với rừng trồng thì giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành.

Trường hợp chưa có quy định thì giá trị của tài sản gắn liền với đất được xác định bằng tổng chi phí đã đầu tư để trồng, chăm sóc rừng trồng đến thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc được xác định theo đơn giá bồi thường đối với rừng trồng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Bước 4: Xác định giá của thửa đất so sánh như sau:

Căn cứ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và đặc điểm của thửa đất, khu đất cần định giá, việc điều chỉnh giá của thửa đất so sánh theo tỷ lệ phần trăm (%) thực hiện theo nguyên tắc sau:

- Lấy các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất cần định giá làm chuẩn để điều chỉnh giá của thửa đất so sánh;

- Trường hợp có yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất so sánh theo hướng làm giảm giá đất so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng mức giá đất của thửa đất so sánh (cộng) theo yếu tố đó; trường hợp có yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất so sánh theo hướng làm tăng giá đất so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm mức giá đất của thửa đất so sánh (trừ) theo yếu tố đó;

- Trường hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất so sánh giống với thửa đất cần định giá thì giữ nguyên mức giá của thửa đất so sánh.

Bước 4: Xác định giá đất ước tính của thửa đất

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác nhau của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá và thực hiện như sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách lấy bình quân số học đối với các giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh đã xác định; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng giá đất ước tính không quá 15%.

Việc xác định giá của thửa đất A theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện xem TẠI ĐÂY.

Ngọc Thúy