3 rủi ro khi mua chung cư chỉ có hợp đồng mua bán

1. Có được phép mua chung cư chỉ có hợp đồng mua bán không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, việc mua chung cư chỉ có hợp đồng mua bán (chung cư chưa có Sổ hồng) là hoàn toàn hợp pháp, nếu thuộc một trong những trường hợp sau đây:

- Là nhà ở hình thành trong tương lai hoặc nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản

- Là nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công mà các chủ đầu tư có sẵn.

Thêm vào đó, để được tham gia giao dịch mua bán thì chung cư phải có các giấy tờ, tài liệu chứng minh điều kiện theo quy định của pháp luật.

2. 3 rủi ro khi mua chung cư chỉ có hợp đồng mua bán

Từ phân tích nêu trên, có thể thấy mua chung cư khi chỉ có hợp đồng mua bán hoàn toàn được pháp luật cho phép nếu đáp ứng các điều kiện kèm theo, tuy nhiên việc này cũng tiềm ẩn một số rủi ro đối với bên mua, cụ thể như sau:

- Thứ nhất, trường hợp bên bán và bên mua bị mất liên lạc với nhau, người đại diện theo ủy quyền của họ bị mất năng lực hành vi dân sự hoặc qua đời thì hợp đồng có có nguy cơ không thực hiện được.

- Thứ hai, trong trường hợp sau khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc, nếu như chủ đầu tư muốn bán lại chung cư đó thì vẫn để cho người chủ đầu tiên đứng tên trong sổ hồng, người chủ thứ hai trở đi cũng chỉ được ủy quyền sử dụng căn chung cư đó, chứ không có gì để đảm bảo về quyền lợi.

Đối với những dự án chung cư đang trong thời gian cấp sổ hồng thì giao dịch mua bán giữa hai bên sẽ chỉ thực hiện theo hình thức hợp đồng ủy quyền mà không có sự xác nhận của chủ đầu tư.

- Thứ ba, trong trường hợp người mua không tìm hiểu kỹ các thông tin về dự án, chủ đầu tư thì có thể mua phải căn chung cư trong dự án của chủ đầu tư không uy tín, năng lực kém dẫn đến việc bị chậm hoặc thậm chí không được cấp sổ hồng.

3. Cách giảm thiểu rủi ro khi mua chung cư chỉ có hợp đồng mua bán

Để giảm thiểu tối đa những rủi ro như đã phân tích, khi mua chung cư chỉ có hợp đồng mua bán, người mua có thể tham khảo một số cách thức như sau và tùy từng trường hợp cụ thể áp dụng:

Trường hợp 1: Mua chung cư trực tiếp từ chủ đầu tư dự án.

- Một là, ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư. 

Nếu muốn mua chung cư chưa có sổ hồng thì hợp đồng mua bán cần phải ký trực tiếp với chủ đầu tư. Tại thời điểm bàn giao nhà, nếu chủ đầu tư vẫn chưa có sổ hồng thì trong hợp đồng mua bán phải có điều khoản có nội dung cụ thể về thời điểm có sổ.

Để đảm bảo thực hiện nội dung này, người mua có thể thỏa thuận với chủ đầu tư về việc thanh toán trước một phần giá trị căn chung cư và phần còn lại sẽ thanh toán sau khi nhận được sổ hồng.

Thêm vào đó, hợp đồng mua bán bắt buộc phải được công chứng theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư,… theo quy định tại khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023.

- Hai là, tìm hiểu uy tín, năng lực của chủ đầu tư cũng như chất lượng chung cư. 

Hiện nay không khó để có thể tìm hiểu thông tin về các dự án bất động sản, cũng như thông tin về các chủ đầu tư. Một số nguồn thông tin dễ tìm như các bài viết trên báo chí, các kênh truyền thông, mạng xã hội, diễn đàn về bất động sản, mua bán nhà đất, chung cư.

Ngoài ra, nếu có điều kiện thì người mua có thể đến trực tiếp nơi có chung cư và hỏi những người dân đang sinh sống trong khu vực dự án, những cư dân tại chính dự án đó hoặc bất cứ ai có am hiểu về lĩnh vực này.

- Ba là, tìm hiểu về lý do vì sao chung cư chưa có sổ hồng và dự kiến thời gian được cấp sổ.

Trường hợp 2: Mua chung cư từ chủ đầu tư thứ cấp.

Chủ đầu tư thứ cấp là những chủ đầu tư có chức năng kinh doanh bất động sản. Khi mua chung cư từ đối tượng này, cần kiểm tra thông tin và lựa chọn sàn giao dịch bất động sản uy tín, hoạt động tuân thủ theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Trường hợp 3: Nhận chuyển nhượng chung cư từ cá nhân khác.

Khi nhận chuyển nhượng chung cư từ cá nhân khác, cần yêu cầu bên chuyển nhượng xuất trình hợp đồng mua bán với chủ đầu tư trước đó để đảm bảo tính pháp lý của căn hộ khi thực hiện công chứng hợp đồng.

Trong trường hợp căn hộ chung cư đã mua bán đến lần thứ 3, thì khi công chứng cần yêu cầu bên bán cung cấp bản hợp đồng mua bán lần gần nhất. Ngoài ra, khi chuyển nhượng chung cư là nhà ở thương mại, bên bán còn phải cung cấp văn bản xác nhận của chủ đầu tư.

Thu Hằng