Có thể sang tên Sổ đỏ hộ gia đình khi có thành viên phản đối

1. Khi nào có quyền “ngăn cản” sang tên Sổ đỏ?

1.1. Điều kiện để có quyền phản đối hoặc đồng ý sang tên

Căn cứ vào điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì người đứng tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền chỉ được ký hợp đồng chuyển nhượng nếu đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực.

Tóm lại, thành viên trong hộ gia đình được quyền “ngăn cản” hoặc đồng ý việc chuyển nhượng nếu là thành viên có chung quyền sử dụng đất với các thành viên khác.

1.2. Điều kiện trở thành thành viên hộ gia đình sử dụng đất

Căn cứ khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024, cá nhân trở thành thành viên hộ gia đình sử dụng đất khi có đủ 03 điều kiện sau:

Điều kiện 1: Có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng.

Điều kiện 2: Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất (nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho,…).

Điều kiện 3: Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành.

Trên thực tế, việc xác định các thành viên hộ gia đình có quyền chung quyền sử dụng đất hay không chủ yếu dựa vào Giấy chứng nhận được cấp cho hộ gia đình.

Lưu ý: Theo Điều 4 Luật Đất đai 2024 thì từ 01/8/2024, hộ gia đình không còn là đối tượng người được sử dụng đất. Do vậy, Sổ đỏ sẽ không còn được cấp cho hộ gia đình như trước đây.

2. Có thể sang tên Sổ đỏ khi có thành viên phản đối

Về nguyên tắc, khi chuyển nhượng đất hộ gia đình phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên có chung quyền sử dụng đất. Nội dung này được quy định rõ tại điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 như sau:

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Như vậy, chỉ cần một thành viên trong gia đình không đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì không thể thực hiện việc sang tên.

Tuy nhiên, hộ gia đình vẫn sang tên được nếu tách riêng quyền sử dụng đất cho thành viên phản đối chuyển nhượng, sau đó thực hiện chuyển nhượng phần diện tích còn lại (chỉ thực hiện được nếu đủ điều kiện tách thửa).

3. Điều kiện, thủ tục tách thửa

3.1. Điều kiện tách thửa

Căn cứ Điều 220 Luật Đất đai 2024 và Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, tách thửa cần những điều kiện sau:

- Đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu và chiều cạnh tối thiểu.

- Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

- Trong thời hạn sử dụng đất.

- Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.

3.2. Hồ sơ, thủ tục tách thửa

Bước 1: Nộp hồ sơ

- Hồ sơ cần chuẩn bị

Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa đất như sau:

• Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất (Mẫu số 01/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP)
• Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất lập (Mẫu số 02/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP)
• Giấy chứng nhận đã cấp (bản sao Giấy chứng nhận kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực)
• Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có).

- Nơi nộp hồ sơ

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã;

Cách 2: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai;

Cách 3: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Bước 4. Trả kết quả

* Thời gian giải quyết:

- Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện, trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do.

- Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện, trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện tách thửa đất và hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trên đây là quy định về việc có thể sang tên Sổ đỏ hộ gia đình khi có người phản đối.

Phạm Hằng