Quy định mới về thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà đất đồng sở hữu và thế chấp

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 253/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Điểm đáng chú ý nhất tại Điều 57 của Nghị định này là việc làm rõ cách xác định nghĩa vụ thuế đối với các trường hợp chuyển nhượng bất động sản phức tạp như tài sản đồng sở hữu, giao dịch ủy quyền và nhà đất đang là tài sản bảo đảm tại ngân hàng.

Cách tính thuế TNCN với bất động sản đồng sở hữu

Theo quy định mới, đối với bất động sản thuộc sở hữu chung của nhiều cá nhân, nghĩa vụ thuế TNCN sẽ được xác định riêng cho từng người dựa trên tỷ lệ sở hữu thực tế. Tỷ lệ này phải được chứng minh thông qua các văn bản pháp lý như thỏa thuận góp vốn, di chúc hoặc quyết định phân chia tài sản của tòa án.

Trong trường hợp các bên đồng sở hữu không cung cấp được tài liệu chứng minh tỷ lệ sở hữu cụ thể, cơ quan thuế sẽ thực hiện phân bổ nghĩa vụ thuế theo tỷ lệ bình quân cho từng cá nhân. Để đơn giản hóa thủ tục hành chính, Nghị định cho phép các cá nhân đồng sở hữu ủy quyền cho một người đại diện đứng ra thực hiện toàn bộ quy trình kê khai và nộp thuế.

Trách nhiệm nộp thuế khi xử lý nhà đất đang thế chấp

Đối với các bất động sản đang được sử dụng làm tài sản bảo đảm tại các tổ chức tín dụng, Nghị định 253/2026/NĐ-CP phân định rõ hai kịch bản xử lý thuế:

• Trường hợp ngân hàng xử lý tài sản: Khi khách hàng không còn khả năng trả nợ và ngân hàng thực hiện phát mãi tài sản bảo đảm, tổ chức tín dụng có trách nhiệm kê khai và nộp thuế TNCN thay cho cá nhân trước khi thực hiện thanh quyết toán khoản nợ.
• Trường hợp cá nhân tự chuyển nhượng: Nếu cá nhân tự bán nhà đất đang thế chấp để lấy kinh phí trả nợ ngân hàng, cá nhân đó phải trực tiếp thực hiện nghĩa vụ thuế. Nếu có bên thứ ba thực hiện thay việc chuyển nhượng, bên đó phải nộp thuế thay trước khi tất toán các khoản vay.

Phân biệt thuế trong giao dịch ủy quyền và thi hành án

Nghị định cũng đưa ra các tiêu chí cụ thể để xác định đối tượng nộp thuế trong giao dịch ủy quyền. Nếu người được ủy quyền có đầy đủ quyền như chủ sở hữu, người ủy quyền vẫn là đối tượng chịu thuế chuyển nhượng bất động sản. Ngược lại, nếu người được ủy quyền chỉ thực hiện dịch vụ chuyển nhượng để nhận thù lao, khoản thu nhập này sẽ được tính là thu nhập từ tiền lương, tiền công.

Đối với tài sản thi hành án, cá nhân chuyển nhượng hoặc tổ chức bán đấu giá sẽ thực hiện nghĩa vụ nộp thuế theo quy định. Đáng chú ý, các trường hợp tài sản bị cơ quan nhà nước tịch thu để bán đấu giá nộp ngân sách sẽ không thuộc diện phải kê khai hay nộp thuế TNCN.

Việc ban hành Nghị định 253/2026/NĐ-CP được các chuyên gia đánh giá là bước đi quan trọng nhằm thống nhất quy trình thực thi pháp luật, giảm thiểu các tranh chấp về nghĩa vụ thuế và tăng cường quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản.