Mất cân đối cung cầu

Dữ liệu nghiên cứu của Hiệp hội BĐS Việt Nam (Vnrea) cho thấy, phân khúc căn hộ chung cư bình dân có giá dưới 25 triệu đồng/m2 là sản phẩm nhà ở vừa túi tiền hiện nay không còn xuất hiện trên thị trường, nhất là tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Giai đoạn từ năm 2018 đến hết năm 2023, các sản phẩm này liên tục sụt giảm về số lượng, cơ cấu nguồn cung và ngày càng mất cân đối. Thay vào đó là phân khúc căn hộ cao cấp, hạng sang.

Tại Hà Nội, trước khi cán mốc 0, tỷ trọng căn hộ bình dân mở bán mới đạt mức 35% vào năm 2018, giảm xuống chỉ còn khoảng 4% tổng nguồn cung căn hộ bình dân mở bán đến cuối năm 2023. Tại TP Hồ Chí Minh, tỷ trọng căn hộ bình dân sụt giảm mạnh với tốc độ 2 chữ số, từ mức 20% năm 2018, còn 0,5% vào năm 2020 trước khi biến mất hoàn toàn vào năm 2021. Trong 9 tháng đầu năm 2024, nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội chứng kiến mức phục hồi đáng kể, nhưng tình trạng mất cân đối cung cầu gia tăng, khi khoảng 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh có giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên.Mặc dù mức giá tăng cao, song, các dự án mở bán mới hay có đợt ra hàng mới trong năm 2024 đều đạt tỷ lệ bán tốt bởi nhu cầu mua căn hộ luôn duy trì ở mức cao và trong xu hướng tăng. Một số dự án căn hộ ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới 99% ngay thời điểm chính thức mở bán. Thực trạng này khiến giá căn hộ chung cư liên tục tăng và thiết lập mặt bằng mới trong quý IV/2024, ở ngưỡng cao trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, vượt xa khả năng chi trả và tốc độ gia tăng thu nhập của số đông người dân.Thị trường BĐS Việt Nam đang "tăng nhiệt" nhờ động lực dẫn dắt từ nguồn cung mới và các giải pháp tháo gỡ chính sách hỗ trợ từ Chính phủ, nhất là các luật liên quan đến thị trường BĐS bắt đầu thẩm thấu vào đời sống. Tuy nhiên, sự gia tăng của nguồn cung trên thị trường hiện nay được đóng góp chủ yếu bởi phân khúc cao cấp, chỉ đáp ứng được phần nhỏ nhu cầu thật của người dân, còn nhu cầu của đại đa số người lao động về nhà ở vừa túi tiền đang bị “bỏ ngỏ”. Khó xuất hiện trở lại Vnrea đưa ra phân tích, thị trường khó có thể xuất hiện trở lại phân khúc nhà ở vừa túi tiền tại các đô thị trung tâm, bởi số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư từ năm 2023 – 2024 chỉ “đếm trên đầu ngón tay" và không có dự án mới thuộc phân khúc nhà này, các dự án BĐS đang triển khai chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp.Các chuyên gia BĐS lý giải, nguyên nhân chính khiến nhà ở vừa túi tiền không nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà phát triển BĐS là do biên độ lợi nhuận từ phân khúc này thấp hơn so với các phân khúc cao cấp. Để xây dựng được nhà ở vừa túi tiền, nhà phát triển phải tối ưu hóa chi phí từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành. Trong khi biên độ lợi nhuận mỗi dự án chỉ khoảng 15%, nếu tồn đọng vốn từ 1 - 2 năm hoặc bán chậm 1 - 2 năm, chủ đầu tư sẽ thua lỗ. Mặt khác, quỹ đất trung tâm các đô thị ngày càng khan hiếm, ngày càng tăng cao, khó phát triển nhà ở vừa túi tiền.Bên cạnh đó, mặc dù Chính phủ đã và đang thực hiện nhiều chính sách khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, nhưng các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và quy hoạch vẫn chưa thông thoáng, quy trình cấp phép phức tạp, thời gian kéo dài… khiến không ít nhà đầu tư “nản lòng”. Chưa kể, các chính sách hỗ trợ tín dụng dành cho người mua nhà ở xã hội chưa được triển khai đồng bộ. Ngoài ra, các dự án cao cấp mang lại biên độ lợi nhuận cao và cũng không khó bán, càng khiến phân khúc nhà ở vừa túi tiền thiếu hụt.Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Vnrea, để giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư phát triển căn hộ thương mại vừa túi tiền như: Áp dụng chính sách miễn giảm thuế đất, thuế doanh nghiệp hay tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất so với tiêu chuẩn cho các dự án nhà ở thương mại có mức giá phải chăng. Đồng thời, ưu tiên trong việc phê duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng, giúp rút ngắn thời gian phát triển dự án, thông qua đó tiết giảm chi phí đầu tư.Nhiều chuyên gia BĐS đề xuất, các cơ quan quản lý chuyên ngành cần có chính sách để hạn chế động lực đầu cơ, sớm nghiên cứu áp dụng thuế BĐS, hướng tới những chủ sở hữu BĐS không đưa BĐS tham gia hoạt động kinh doanh, hay không triển khai xây dựng sau khi nhận đất; thành lập các cơ quan hoặc ủy ban giám sát nhà ở để có biện pháp xử lý các trường hợp đầu cơ, thao túng giá hoặc tăng giá trái phép.

Tuy nhiên, để các chính sách điều tiết thực sự hiệu quả, đảm bảo thị trường hoạt động an toàn, lành mạnh trong dài hạn. Nhà nước cần sớm hoàn thiện hệ thống thông tin, dữ liệu về thị trường BĐS và hệ thống quản lý nhà ở định danh. Hệ thống thông tin, dữ liệu về thị trường BĐS, đặc biệt là dữ liệu về giá sẽ là nền tảng quan trọng để quản lý, theo dõi giá BĐS, đảm bảo căn hộ phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng thu nhập trung bình và thấp.