Gửi bình luận
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền quan trọng của người sử dụng đất. Bên cạnh đó, pháp luật còn quy định các trường hợp không được thế chấp Sổ đỏ.
Như vậy, nếu thiếu một trong 05 điều kiện trên thì người sử dụng đất không đủ điều kiện thế chấp.
“b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất”.Như vậy, khi thế chấp Sổ đỏ trong trường hợp chung quyền sử dụng đất thì:- Phải ủy quyền cho người đại diện thực hiện việc thế chấp.Trường hợp người đại diện không có văn bản ủy quyền của những người còn lại (không có sự đồng ý cho thế chấp Sổ đỏ của những người cùng có quyền sử dụng đất) thì không được thực hiện quyền thế chấp toàn bộ thửa đất.- Tách thửa và thực hiện thế chấp phần quyền sử dụng đất của mình.
“Bảo quản di sản; không được bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp hoặc định đoạt tài sản bằng hình thức khác, nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản.”.Như vậy, quy định trên đã nêu rất rõ, trường hợp chưa được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản thì người quản lý di sản là quyền sử dụng đất không được thế chấp quyền sử dụng đất đó.
“1. Tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan cấm mua bán, cấm chuyển nhượng hoặc cấm chuyển giao khác về quyền sở hữu tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm;2. Tài sản bán trong hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu;3. Tài sản thuộc đối tượng của nghĩa vụ trong hợp đồng song vụ bị vi phạm đối với biện pháp cầm giữ;4. Tài sản thuộc sở hữu toàn dân trong trường hợp pháp luật liên quan có quy định.”.Mặt khác, khoản 4 Điều 10 Nghị định 21/2021/NĐ-CP cũng nêu rõ, việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất.
Điều này có nghĩa, quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không được dùng để vay thế chấp.
“2. …Trường hợp cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất thì không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.Như vậy, dù đất cộng đồng dân cư đã có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất sẽ không được phép thế chấp.
“2. Cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:[...]đ) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;[...]Như vậy, đối với quyền sử dụng đất trả tiền thuê đất hàng năm, nhà nước chỉ cho phép thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất thuê chứ không được quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê này.
“3. Người được Nhà nước cho thuê đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên không được chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.”Như vậy, đối với đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên được Nhà nước cho thuê thì không được quyền thế chấp quyền sử dụng đất và quyền thuê đất.
“3. Quyền và nghĩa vụ của đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này khi sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế được quy định như sau:…đ) Không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;…g) Đối tượng quy định tại điểm a khoản 1 Điều này không được chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất”Dẫn chiếu đến điểm a khoản 1 Điều 201 Luật Đất đai 2024 thì đối tượng nêu tại điểm này không được thế chấp tài sản gắn liền với đất là đơn vị quân đội, công an, đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Quân đội nhân dân và Công an nhân dân.Như vậy, đối với đất quốc phòng, an ninh hết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế thì không được quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền thuê đất và đơn vị quân đội, công an, đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Quân đội nhân dân và Công an nhân dân không được thế chấp tài sản gắn liền với đất.
