1. Lý do không được thỏa thuận giá bồi thường

* Người dân không phải là chủ sở hữu đất đaiỞ Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nội dung này được quy định tại Hiến pháp và Luật Đất đai, cụ thể Điều 12 Luật Đất đai 2024 quy định rõ như sau:

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Như vậy, có thể hiểu Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nên có quyền thu hồi đất theo quy định và đất đai không thuộc quyền sở hữu riêng của bất kỳ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nào.Tuy nhiên, Nhà nước không thể tự mình sử dụng toàn bộ diện tích đất nên đã trao quyền sử dụng đất cho người dân sử dụng. Hiện nay, đất thường được giao bằng những hình thức như:(1) Công nhận quyền sử dụng đất: Là việc cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu sau thời gian người dân sử dụng đất ổn định và có nhu cầu cấp Sổ (theo khoản 33 Điều 3 Luật Đất đai 2024)Ví dụ: Đất có nguồn gốc do khai hoang(2) Nhà nước giao đất: Là hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất bằng quyết định giao đất (theo khoản 34 Điều 3 Luật Đất đai 2024)Ví dụ: Nhà nước giao đất ở cho hộ gia đình/cá nhân(3) Nhà nước cho thuê đất: Là hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất bằng quyết định cho thuê đất (theo khoản 32 Điều 3 Luật Đất đai 2024)Ví dụ: Nhà nước cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất* Không phải là chủ sở hữu nên không có quyền thỏa thuận giá bồi thườngĐiều 158 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.

Như vậy, người sử dụng đất dù có đủ điều kiện được bồi thường về đất theo quy định của Luật Đất đai nhưng không phải là chủ sở hữu đất đai nên không có đủ 03 quyền năng của chủ sở hữu tài sản, gồm: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt. Vì không phải là chủ sở hữu nên khi Nhà nước thu hồi đất người sử dụng đất không có quyền thỏa thuận, quyết định giá bồi thường về đất.

Tóm lại, khi Nhà nước thu hồi đất thì người dân không được thỏa thuận giá bồi thường vì không phải là chủ sở hữu đất đai. 

2. Được thỏa thuận khi doanh nghiệp thực hiện dự án?

Luật Đất đai 2024 quy định một trong những hình thức doanh nghiệp có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội là thông qua nhận quyền sử dụng đất (khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024).Theo đó, doanh nghiệp có thể sử dụng đất để thực hiện dự án hiện thông qua các hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất...Như vậy, đối với trường hợp doanh nghiệp thực hiện dự án mà thực hiện việc “gom đất” của các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức khác thì pháp luật cho phép các bên tự do thỏa thuận về giá chuyển nhượng, giá thuê, giá trị phần vốn góp…

Lưu ý: Bài viết này không giải thích trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo giá nhà nước và sau đó bàn giao lại mặt bằng cho doanh nghiệp, rồi doanh nghiệp thực hiện dự án hoặc phân lô bán nền với giá rất cao.

3. Cách tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Căn cứ điểm e khoản 1 và khoản 2 Điều 160 Luật Đất đai 2024, tiền bồi thường đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất được tính dựa trên giá đất cụ thể do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/huyện quyết định.Để có thể xác định được giá đất cụ thể dùng để đền bù cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ phải thực hiện theo những trình tự thủ tục theo quy định cụ thể  tại Điều 33 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, có thể khái quát các bước xác định giá đất cụ thể như sau:Bước 1: Thu thập, tổng hợp, phân tích thông tinBước 2: Lựa chọn phương phápBước 3: Xây dựng Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất và dự thảo Chứng thư định giá đấtTheo đó, để xác định được giá đất cụ thể cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thu thập, tổng hợp, phân tích thông tin và lựa chọn phương pháp định giá (so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh) thích hợp với điều kiện áp dụng của từng phương pháp.Trong các phương pháp định giá, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp được áp dụng khi tính tiền đền bù thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất (mà không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh).Giá đất cụ thể xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng với trường hợp tính tiền bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi được tính theo công thức được quy định tại khoản 5 Điều 7 như sau:Giá trị thửa đất cần định giá (01m2) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đấtTrong đó:- Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành định kỳ hằng năm.

- Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) bằng giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực đó. Giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.

Trên đây là bài viết giải thích vướng mắc: Vì sao người dân không được thỏa thuận giá bồi thường đất? Nếu bạn đọc cần tư vấn về đất đai - nhà ở hãy gọi ngay đến tổng đài 1900.6199của LuatVietnam.