'Lật mở' những bất hợp lý từ phiên đấu giá đất xuyên đêm của huyện vùng ven Hà Nội

Vì sao phải qua tối thiểu 6 vòng?

Việc tổ chức đấu giá 19 lô đất tại thôn Lòng Khúc tại xã Tiền Yên, Hoài Đức được thực hiện bằng hình thức bỏ phiếu trực tiếp qua nhiều vòng và tối thiểu qua 6 vòng. Mỗi vòng đấu giá sẽ có bước giá tối thiểu là 6 triệu/m2 và việc đấu giá sẽ tiếp tục cho đến khi không còn người tham gia trả giá. Trường hợp không có người tham gia trả giá ở bất cứ vòng nào (từ 1 đến 6), họ sẽ bị loại và cuộc đấu giá coi như không thành.

Người tham gia phải đặt cọc trước từ 20% giá khởi điểm, tức khoảng 109 triệu đến 173 triệu đồng mỗi lô để đủ điều kiện tham gia.

Trong quá trình đấu giá, tất cả người tham gia sẽ công khai giá chào mua của mình cho từng vòng. Sau nhiều vòng đấu, lô đất có giá trúng cao nhất là 133,3 triệu đồng/m2, gấp 18 lần giá khởi điểm.

Cuối cùng, kết quả sẽ được công bố và bên trúng thầu phải hoàn tất các thủ tục để chính thức sở hữu lô đất như thanh toán các khoản lệ phí, thuế liên quan như phí công chứng, thuế trước bạ, và một số phí khác. Nếu như không nộp tiền đúng hạn, người trúng đấu giá có thể mất tiền cọc và quyền sử hữu đất. Quá trình này không chỉ đảm bảo tính minh bạch mà còn giúp phát hiện những dấu hiệu thao túng giá nếu có.

Theo Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Hoài Đức , sau 9 phiên đấu giá, lô LK03-12 (lô góc 3 mặt tiền) có diện tích hơn 113 m2 được trả giá cao nhất là 133,3 triệu đồng/m2 (tương đương giá trị mảnh đất này là hơn 15 tỷ đồng). So với giá khởi điểm là 7,3 triệu đồng/m2, lô đất này được nhà đầu tư trả gấp hơn 18 lần. 16 lô còn lại có giá trúng từ 97,3 - 127,3 triệu đồng/m2; 2 lô trúng thấp nhất ở mức giá 91,3 triệu đồng/m2.

Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Hoài Đức lý giải việc tổ chức tối thiểu 6 vòng đấu giá nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình đấu giá, đặc biệt để ngăn chặn tiêu cực và thông đồng giữa các nhà đầu tư. Theo quy định của Luật Đấu giá tài sản, tổ chức nhiều vòng đấu giá giúp tăng tính cạnh tranh và đảm bảo giá trị thực của tài sản được đấu giá hơn là chỉ một vòng đấu như thường lệ.

Việc phê duyệt giá khởi điểm cũng được thực hiện theo Nghị định 12 của Chính phủ, với giá khởi điểm là 7,3 triệu đồng/m². Khi quy định tổ chức tối thiểu 6 vòng đấu với bước giá tối thiểu là 6 triệu đồng/m², điều này giúp xác định giá cuối cùng một cách công bằng, tránh tình trạng trúng với giá quá thấp do sự thông đồng. "Mặc dù quy trình này có thể kéo dài thời gian đấu giá, nhưng mục tiêu là thu ngân sách hiệu quả và đảm bảo tính cạnh tranh trong phiên đấu giá", vị cán bộ lý giải.

Được biết, 19 lô đất (LK03-LK04) tại thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên (huyện Hoài Đức, Hà Nội) có vị trí cách trung tâm Hà Nội khoảng 20 km, nằm gần đường đê Tiền Lệ, cạnh Trường mầm non Tiền Yên B và cách tuyến đường Vành đai 4 đang xây dựng khoảng 100m. Khu đất đấu giá đã được đầu tư đồng bộ hạ tầng đường giao thông, cây xanh, điện, thoát nước...

Những bất hợp lý và làn sóng điều chỉnh giá bán đất

Theo đánh giá, bất cập giá khởi điểm tại các cuộc đấu giá đất ở huyện ven Hà Nội, đặc biệt như vụ đấu giá tại xã Tiền Yên , huyện Hoài Đức vừa qua thể hiện qua mức giá khởi điểm thấp so với giá thị trường và kết quả trúng cao ngất ngưởng. Cụ thể, giá khởi điểm chỉ 7,3 triệu đồng/m² nhưng giá trúng cao ngất, gấp hơn 18 lần giá khởi điểm.

Theo phương pháp cũ trước đây tính giá khởi điểm dựa vào đơn vị tư vấn, đơn vị tư vấn sẽ dựa vào tài sản so sánh, tham khảo thị trường. Tuy nhiên, theo quy định mới không được phép thuê tư vấn mà phải tính bằng hệ số K nhân với bảng giá. Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 quy định các địa phương được sử dụng bảng giá đất đang áp dụng cho đến hết ngày 31/12/2025. Điều này dẫn đến giá khởi điểm thấp hơn nhiều so với giá thị trường.

Cùng với đó, việc tổ chức đấu giá đất qua nhiều vòng không chỉ tốn thời gian mà còn làm gia tăng căng thẳng cho nhà đầu tư. Tại phiên đấu giá ở huyện Hoài Đức, quy trình này kéo dài hơn 19 giờ với tối thiểu 6 vòng đấu giá. Mỗi vòng có yêu cầu mức giá tăng theo từng bước, làm cho quá trình trở nên phức tạp và kéo dài hơn so với các nơi khác như huyện Thanh Oai, nơi mà phiên đấu giá chỉ diễn ra trong 5 giờ nhờ áp dụng phương thức trả giá một lần .

Một số nhà đầu tư đã đề xuất cần điều chỉnh cách thức tổ chức và áp dụng công nghệ để quá trình này diễn ra nhanh chóng và hiệu quả hơn, tránh làm mất quá nhiều thời gian và công sức của họ. Được biết, Công ty Đấu giá hợp danh Số 5 - Quốc gia là đơn vị tổ chức đấu giá tài sản. Đơn vị này có địa chỉ ở số 193 Hoàng Văn Thái, quận Thanh Xuân, Hà Nội.

Theo khảo sát, g iá trúng đấu giá đất huyện Hoài Đức đã tăng lên mức cao đáng kể so với giá thị trường, với những con số cụ thể trong các phiên đấu giá gần đây cho thấy sự chênh lệch rõ rệt.

Chẳng hạn, các lô đất đã được trúng đấu giá với mức giá cao gấp từ 2 đến 3 lần so với giá rao bán thông thường. Trong quý II/2024, giá rao bán đất nền tại xã Tiền Yên thuộc huyện Hoài Đức được ghi nhận dao động ở mức khoảng 43 triệu đồng/m². Tuy nhiên, trong phiên đấu giá gần đây, mức giá trúng cao nhất đã đạt tới con số 133,3 triệu đồng/m², tương đương với việc nó cao gấp khoảng 30 lần giá khởi điểm ban đầu và từ 2 đến 3 lần so với giá thị trường hiện tại .

Mức giá tăng vọt này không chỉ đơn thuần là con số, mà còn phản ánh một sự thay đổi lớn trong tâm lý thị trường. Hiệu ứng tâm lý này đã gây ra một làn sóng điều chỉnh giá bán đất, khi nhiều người dân bắt đầu đưa ra mức giá bán cao hơn cho các lô đất của mình. Xu hướng này không chỉ dẫn đến việc tăng giá đất mà còn có thể thúc đẩy tình trạng đầu cơ. Nhiều người tham gia đã mạo hiểm mua đất với hy vọng rằng giá sẽ tiếp tục tăng trong tương lai.

Tuy nhiên, việc tham gia vào các phiên đấu giá với mức giá kỷ lục như vậy cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nó có thể khuyến khích các nhà đầu tư đổ tiền vào bất động sản thay vì tìm kiếm cơ hội đầu tư trong các lĩnh vực khác trong nền kinh tế, dẫn đến những biến động không mong muốn và sự không ổn định trong thị trường bất động sản.