Gửi bình luận
Chính phủ yêu cầu làm rõ phương án xử lý chung cư khi hết niên hạn thiết kế, bảo đảm quyền sử dụng đất xây lại công trình và siết chặt hoạt động đầu cơ nhà ở.
Tại Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng khẩn trương tiếp thu ý kiến và hoàn thiện dự án Luật Nhà ở sửa đổi. Trọng tâm điều chỉnh tập trung vào việc chuẩn hóa quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư gắn liền với niên hạn xây dựng công trình, thay vì chỉ tiếp cận theo khái niệm thời hạn sở hữu căn hộ.
Theo Nghị quyết số 278/NQ-CP, thời hạn sử dụng nhà chung cư phải được quy định rõ theo niên hạn xây dựng, đảm bảo tính thống nhất với khung pháp luật về xây dựng hiện hành. Định hướng này cũng bám sát tinh thần của Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 về định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan, trong đó xác định chung cư xây mới có thời hạn sử dụng theo niên hạn nhưng vẫn bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu.
Cụ thể, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi định hướng thời hạn sử dụng công trình được xác định căn cứ vào hồ sơ thiết kế. Trước khi công trình bước vào giai đoạn hết niên hạn thiết kế, cơ quan quản lý có thẩm quyền sẽ tổ chức kiểm định chất lượng kỹ thuật. Kết quả đánh giá độc lập này là căn cứ quyết định tòa nhà tiếp tục được vận hành hay phải di dời, phá dỡ để xây dựng mới.
Chính phủ yêu cầu dự thảo luật làm rõ quyền lợi và trách nhiệm của chủ sở hữu khi công trình hết niên hạn vận hành. Trong kịch bản tòa nhà phải phá dỡ, các chủ sở hữu tiếp tục có quyền sử dụng đối với diện tích đất xây dựng chung cư và được tham gia thực hiện dự án tái thiết.
Song song với quyền sử dụng đất, dự thảo phải phân định rõ nghĩa vụ tài chính của từng chủ sở hữu trong quá trình đầu tư xây dựng mới. Hoạt động cải tạo và xây dựng lại bắt buộc thực hiện theo hình thức dự án có kiểm soát kỹ thuật. Đồng thời, chính sách đề xuất các cơ chế ưu đãi đầu tư đối với doanh nghiệp tham gia dự án cải tạo chung cư cũ, bao gồm các hỗ trợ liên quan đến nghĩa vụ phát triển quỹ nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.
Liên quan đến cơ chế quản lý thị trường bất động sản, Nghị quyết 278/NQ-CP yêu cầu bổ sung các tiêu chí khung gồm loại đô thị, mật độ dân số và tỷ lệ diện tích để phân định phạm vi hạn chế phân lô, bán nền. Trên cơ sở khung quy chuẩn này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành quy định áp dụng cụ thể tại địa phương nhằm ngăn chặn các hành vi đầu cơ.
Đối với phân khúc nhà ở cho thuê, cơ quan soạn thảo được giao hoàn thiện hệ thống phân loại giữa nhà ở thương mại, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách theo từng phương thức sở hữu và vận hành. Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm nghiên cứu các công cụ tài chính về thuế, phí sử dụng đất và tín dụng nhằm giám sát giá thuê, bên cạnh các biện pháp xử lý vi phạm nhằm bảo vệ mục tiêu an sinh xã hội.
Toàn bộ hồ sơ hoàn thiện của dự án Luật Đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được yêu cầu báo cáo Phó Thủ tướng Chính phủ trước ngày 21/9/2026 để xem xét theo thẩm quyền.
