"Bảng giá đất mới của TP.HCM cao nhưng phản ánh đúng và theo nguyên tắc thị trường"

Tại Hội thảo "Động lực mới, cơ hội, thách thức từ Luật đất đai 2024 và các Luật liên quan" do Tạp chí Thương gia tổ chức sáng nay 15/8, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho biết, Luật Đất đai 2024 sẽ tác động nhiều đến các doanh nghiệp bất động sản.

Trong đó, các doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án BĐS sẽ cần lưu tâm đến hoạt động đấu giá, đấu thầu theo quy định mới. Đối với việc tiếp cận quỹ đất bằng phương án đấu thầu, các doanh nghiệp cần chú ý nâng cao năng lực, uy tín, thương hiệu, khả năng lan tỏa giá trị phát triển đến địa phương, chứ không chỉ tập trung đến mức giá tham gia đấu thầu. Với những doanh nghiệp đáp ứng đủ những điều kiện này, Hội đồng nhân dân các địa phương sẽ quyết định đấu giá, chứ không phải đấu thầu.

Còn về quy định giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá có một quy định liên quan đến Luật Kinh doanh Bất động sản, đó là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư kinh doanh nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản. Theo Luật Đất đai 2024, quy định cụ thể: Đối với doanh nghiệp trong nước phải đăng ký biến động đất đai; đối với doanh nghiệp nước ngoài có thêm một thủ tục là Nhà nước có thẩm quyền sẽ ban hành văn bản giao đất, cho thuê đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Do có thủ tục giao đất, cho thuê đất, nên toàn bộ tiền sử dụng đất và cho thuê đất sẽ đều được áp dụng cho cả doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Ngoài ra, tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê đất hàng năm, nhưng thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuế đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê đất còn lại...

Một vấn đề nữa là hiện nay, UBND các địa phương quyết định bảng giá đất. Đặc biệt là vừa qua, mới có TP.HCM công bố bảng giá đất mới. Ngay sau đó, thông tin này nhận về nhiều ý kiến trái chiều về mức giá tăng cao. Tuy nhiên, ông Chính đánh giá, mức giá này phản ánh đúng thị trường hiện nay và cũng theo nguyên tắc của thị trường.

"Về cơ bản, mức giá đất mới áp dụng cần phải đáp ứng những yếu tố thị trường và đảm bảo quyền lợi của người dân có quyền sử dụng đất. Mức giá đất phải được giải quyết đồng bộ, đảm bảo sự rạch ròi, minh bạch giữa thu về và mức giá bồi thường cho người dân", ông Chính nhấn mạnh.

Cũng theo vị lãnh đạo này, những quy định theo luật mới cũng đặc biệt quan tâm đến quyền lợi của người dân. Các doanh nghiệp bất động sản cần đặc biệt lưu tâm đến vấn đề bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng.

Đối với hoạt động bồi thường giải phóng mặt bằng, ông Chính cũng nhấn mạnh, các chủ đầu tư có thể bồi thường bằng đất khác so với đất bị thu hồi. Ví dụ sau khi thực hiện thu hồi đất ở thì có thể lựa chọn đất phù hợp có mục đích sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng. Có thể lấy quỹ nhà ở thương mại, nhà ở xã hội để bồi thường hỗ trợ tái định cư cho người dân. Đây là quy định tạo điều kiện cho chủ đầu tư có thể linh hoạt trong việc lựa chọn phương án bồi thường phù hợp. 

Tiếp theo là vấn đề giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003. Với vấn đề này chính sách thu tiền giữ đất, tiền thuê đất và giá đất áp dụng tại thời điểm bằng giá đất năm 2005 do UBND tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành. Giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2023 mà được giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền bàn giao đất trên thực tế từ ngày 1/1/2005 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thì hành. Chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế.

Đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyến mục đích sử dụng đất, cho phép chuyến hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuế đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều đỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng theo quy định của Luật Đất đai 2013 nhưng phương pháp giá đất chưa được trình UBND cấp có thẩm quyền. Chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuế đất và giá đất được xắc định tại thời điểm ban hành quyết định đó.