Gửi bình luận
Dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản đề xuất cơ chế giữ 5% giá trị mua bán qua tài khoản ngân hàng bảo đảm, chỉ giải ngân khi người mua được cấp sổ.
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi vừa bổ sung cơ chế đáng chú ý liên quan đến tiến độ thanh toán của phân khúc nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, 5% giá trị hợp đồng mua bán hoặc thuê mua cuối cùng sẽ được chuyển vào tài khoản bảo đảm tại ngân hàng thay vì giao trực tiếp cho chủ đầu tư. Dòng tiền này chỉ được giải ngân sau khi người mua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Theo nội dung dự thảo, việc thanh toán trong các giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai tiếp tục tuân thủ nghiêm ngặt tiến độ triển khai thực tế. Cụ thể, số tiền thu trong đợt đầu tiên không vượt quá 30% giá trị hợp đồng, đã bao gồm cả khoản tiền đặt cọc.
Ở các giai đoạn tiếp theo, tổng số tiền thanh toán lũy kế mà chủ đầu tư được phép thu trước thời điểm bàn giao nhà không vượt quá 70% giá trị hợp đồng. Trong trường hợp căn hộ đã được bàn giao nhưng người mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản, mức trần thu tối đa của chủ đầu tư bị khống chế ở mức 95% giá trị hợp đồng.
Thay đổi then chốt nằm ở việc quản lý 5% giá trị hợp đồng còn lại. Nếu như trước đây các bên thường tự thỏa thuận việc thanh toán sau khi hoàn tất thủ tục pháp lý, thì đề xuất mới đưa tổ chức tín dụng tham gia với tư cách bên trung gian quản lý dòng tiền bảo đảm.
| Giai đoạn thanh toán | Tỷ lệ tối đa theo giá trị hợp đồng | Điều kiện áp dụng |
|---|---|---|
| Đợt thanh toán đầu tiên | 30% | Bao gồm cả khoản tiền đặt cọc |
| Trước khi bàn giao nhà | 70% | Thu theo tiến độ triển khai dự án |
| Đã nhận nhà nhưng chưa có sổ | 95% | Chờ hoàn thiện thủ tục pháp lý |
| Khoản bảo đảm tại ngân hàng | 5% | Giải ngân sau khi cấp giấy chứng nhận |
Cơ chế tài khoản bảo đảm mới dự kiến sẽ tác động trực tiếp đến cách phân bổ dòng vốn trong giao dịch bất động sản sơ cấp. Đơn cử, đối với một hợp đồng mua bán căn hộ có tổng trị giá 5 tỷ đồng, khoản 5% cuối cùng tương đương 250 triệu đồng.
Thay vì người mua phải tự giữ lại hoặc chuyển thẳng cho doanh nghiệp phát triển dự án, khoản tiền 250 triệu đồng này sẽ được gửi vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng thương mại. Ngân hàng chỉ thực hiện giải ngân cho chủ đầu tư khi điều kiện tiên quyết được thỏa mãn: cư dân chính thức nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Đánh giá về đề xuất này, TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, nhận định giải pháp mở tài khoản bảo đảm có thể tháo gỡ điểm nghẽn tồn tại nhiều năm qua trên thị trường. Thực tế cho thấy, việc giữ lại 5% thường xuyên phát sinh mâu thuẫn khi tiến độ cấp sổ bị kéo dài do nhiều yếu tố chủ quan lẫn khách quan.
Theo các chuyên gia phân tích thị trường, nguyên nhân dẫn đến sự chậm trễ trong khâu cấp giấy chứng nhận không phải lúc nào cũng đến từ chủ đầu tư. Tình trạng này đôi khi bắt nguồn từ việc người mua chậm hoàn thiện nghĩa vụ tài chính, vướng mắc quy hoạch hoặc thủ tục hành chính tại cơ quan quản lý nhà nước.
Để công cụ tài chính này phát huy tối đa hiệu quả, TS. Trần Xuân Lượng khuyến nghị dự thảo luật cần phân định rõ phương án giải quyết trong từng kịch bản cụ thể:
Ngoài ra, thỏa thuận tài khoản bảo đảm giữa ngân hàng, chủ đầu tư và khách hàng cần quy định chi tiết về chi phí quản lý tài khoản và cách xử lý lãi suất phát sinh từ số tiền gửi trong suốt thời gian phong tỏa. Việc minh bạch cơ chế phân chia lãi suất ngay từ ban đầu sẽ giảm thiểu nguy cơ phát sinh tranh chấp mới.
Về tổng thể, quy định bổ sung tài khoản bảo đảm được kỳ vọng sẽ thiết lập thêm một cơ chế phòng ngừa rủi ro cho người mua nhà hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, các điều khoản này hiện vẫn dừng ở mức dự thảo luật và cần chờ hướng dẫn chi tiết từ các cơ quan quản lý trước khi áp dụng vào thực tế giao dịch.
