Gửi bình luận
Đây là chia sẻ của ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh One Housing tại tọa đàm “Tiêu điểm đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới” do tạp chí Nhà Quản Trị - TheLEADER tổ chức chiều ngày 30/7.
Nhìn lại những năm 2017 tới 2018, 2019, ông Trung cho biết, thị trường căn hộ chung cư TP.HCM đã thiết lập mặt bằng giá có sự chênh lệch rất lớn so với thị trường Hà Nội.
Đến năm 2021, nhiều nhà đầu tư bài bản đến từ Đài Loan, Hồng Kông, Hàn Quốc đã tìm mua chung cư tại Hà Nội. Lý do là giá ở TP.HCM đã đi ngang và dường như là không có lợi. Trong khi đó, thời điểm bấy giờ, giá chung cư Hà Nội và TP.HCM chênh lệch nhau khoảng 30 – 50% tùy từng phân khúc.
Sang đến đầu năm 2024, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đã liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, "tiệm cận" với TP.HCM và đang neo đậu. Nguyên nhân cơ bản là sự thay đổi trong hành vi và khẩu vị của khách hàng, ông Trung nhận định.
Bởi sau khi sửa đổi Luật và chuẩn bị ban hành văn bản Luật mới, thì các hành vi, ý thức của người dân cũng nhìn nhận được phần nào về những yếu tố thay đổi, tác động đến thị trường trong tương lai.
Chuyên gia One Housing phân tích, vào cuối 2023, số lượng tiền gửi tiền tại các tổ chức tín dụng vào khoảng 13 triệu tỷ VND. Khi số lượng tiền gửi đáo hạn, phần lớn sẽ phân bổ vào các thị trường như vàng, chứng khoán và bất động sản.
Riêng đối với thị trường bất động sản trong giai đoạn vừa rồi, không phải phân khúc nào cũng phục hồi và tăng trưởng. Ví dụ như bất động sản nghỉ dưỡng gần như vẫn "nằm im", đất nền thì bị tác động rõ rệt bởi yếu tố về luật mới, khiến nhà đầu tư đổ xô đi săn.
Ông Trung đánh giá, bất động sản dòng tiền gần như vẫn tập trung vào các thành phố lớn như Hà Nội. Nguyên nhân là bởi số lượng người dân ở miền Bắc như Hà Nội có khả năng tích lũy tài sản tốt hơn. Còn thị trường TP.HCM hiện mới chỉ "rục rịch" khởi động lại trong khi thị trường Hà Nội đang rất tốt.
"Khảo sát của chúng tôi với nhiều khách hàng cho thấy, trong vòng 3 – 5 năm tới, rất ít người có người có ý định mua tài sản bất động sản trên 10 tỷ đồng trong khi rất nhiều người có ý định mua căn hộ chung cư có giá trị 3 – 7 tỷ đồng tại Hà Nội. Trong đó, có cả những người dân đến từ Hải Dương, Hưng Yên, Hải Phòng, Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Tuyên Quang, Lạng Sơn...", ông Trung nói.
Vị chuyên gia cũng phân tích thêm: "Nhiều người có con sẽ học đại học và rất ít người có đủ điều kiện để mua một căn biệt thự liền kề ở Hà Nội, do vậy họ vẫn ưu tiên lựa chọn chung cư. Đó chính là đầu ra".
Chỉ khác nhau ở chỗ, những ai có nhiều tiền hơn, tầng lớp trung lưu phát triển hơn thì họ sẽ sở hữu căn hộ cao cấp, hạng sang. Còn những gia đình phần lớn có tài sản khoảng chục tỷ thì họ không thể loay hoay mua nhà trong ngõ với giá như bây giờ.
Như vậy, việc thay đổi hành vi của người tiêu dùng sẽ khiến nhu cầu tăng, từ đó hình thành nên mặt bằng giá mới. Và khi mặt bằng giá đã neo đậu như vậy rồi, thì nó sẽ đòi hỏi yếu tố cần một thời gian nữa để điều chỉnh. Tóm lại, nhu cầu của thị trường luôn luôn theo quy luật cung cầu, ông Trung nhìn nhận.
Vị chuyên gia còn cho biết thêm một yếu tố nữa khiến giá chung cư tăng "bất thường" trong thời gian qua, đó là có rất nhiều dự án bị "mắc kẹt". Bởi chỉ những chủ đầu tư đã xong tiền sử dụng đất rồi, có phê duyệt 1/500 thì mới có đất để triển khai dự án.
Dự báo từ nay đến cuối năm, ông Trung cho hay, thị trường Hà Nội sẽ vẫn tiếp tục tình trạng như hiện tại. Sau 2025 mới có sự cải thiện nguồn cung về căn hộ chung cư. Các phân khúc khác như thấp tầng cũng sẽ có cú hích khá mạnh mẽ trong cuối năm 2024 và đầu năm 2024.
Dưới góc độ từ một chủ đầu tư, ông Đặng Trường Giang - Phó Tổng giám đốc Mai Việt Land cho rằng, để làm rõ về tình trạng giá chung cư tăng nóng như hiện nay thì phải xét trên nhiều yếu tố. Thông thường, bong bóng hình thành trên yếu tố cung cầu, nhu cầu đầu tư chênh lệch quá lớn với nhu cầu ở thực, yếu tố về giá, chính sách tiền tệ (nguồn vốn cung cấp vào bất động sản).
Thực tế, nguồn cung chung cư đang vô cùng hạn hẹp. Ví dụ tại thị trường Hà Nội, lượng dân tăng trung bình 160.000 người dân/năm. Để đảm bảo nhu cầu nhà ở thì cần 50-70.000 căn hộ thế nhưng giai đoạn từ 2020-2023 thì nguồn cung đều dưới 10.000 căn.
"Chúng ta kỳ vọng năm 2024 có thể đạt được trên 20.000 cho đến cuối năm nhưng mà vẫn không thể đảm bảo được yếu tố cung cầu. Vì vậy, càng làm gia tăng giá trị của căn hộ chung cư tại Hà Nội. Giá chung cư hay giá bất động sản tăng và có biến động bất thường là tăng theo quy luật gia tăng giá trị của bất động sản", ông Giang nhận định.
