TP Hồ Chí Minh: Bảng giá đất mới tác động đến thị trường ra sao?

Gỡ vướng hồ sơ tồn đọng

Là một trong những trường hợp được giải quyết hồ sơ đăng bộ căn hộ chung cư sau hơn một tháng bị tạm dừng (để chờ bảng giá đất mới - PV), chị Đỗ Phương (37 tuổi, trú phường An Khánh, TP Thủ Đức) cho biết, vợ chồng chị đã rất vui mừng vì cuối cùng hồ sơ cũng được giải quyết để đi đóng thuế. Trước đó, khi bộ phận tiếp công dân của Văn phòng đất đai TP Thủ Đức (TPHCM) xử lý hồ sơ trễ hẹn do chờ bảng giá đất mới, chị Phương đã thấp thỏm lo lắng hồ sơ sẽ phải kéo dài đến cuối năm, thậm chí sang đầu năm sau.

Còn anh Phan Thanh Duy (31 tuổi, trú phường Long Thạnh Mỹ, TP Thủ Đức) đại diện một công ty môi giới cho biết, riêng trong tháng 9 năm nay công ty nhận hơn 10 hồ sơ môi giới và đều trong tình trạng trễ hẹn ở khâu "chờ thông báo đóng thuế" (thuế thu nhập cá nhân của người bán và thuế trước bạ của người mua – PV). Tuy nhiên, giữa tháng 9 Cục Thuế TPHCM có kiến nghị khẩn đến UBND TPHCM về việc giải quyết hơn 9.000 hồ sơ đất đai trễ hẹn từ ngày 1/8/2024 do phải chờ ban hành chính thức bảng giá đất mới.

"Đây là văn bản kiến nghị lần thứ ba của Cục thuế Thành phố chỉ trong khoảng một tháng về vấn đề này. Thực tế, việc chậm có phương án tháo gỡ đã thiến cả người mua, người bán, công ty môi giới và ngành thuế sốt ruột chờ đợi" - anh Duy chia sẻ.

Tương tự, ông Trương Quân - Giám đốc Công ty môi giới bất động sản Điền Quân cho thông tin, nhiều hồ sơ được công ty nhận hợp đồng dịch vụ môi giới đều bị ảnh hưởng trong tháng 8 và tháng 9 vừa qua. Nói về tâm lý khách hàng khi TPHCM ban hành điều chỉnh bảng giá đất mới, ông Quân cho rằng, chắc chắn sẽ có tác động rất lớn đến thị trường bất động sản. "Tôi nghĩ rằng, tác động của bảng giá đất mới của TPHCM sẽ cộng hưởng mạnh mẽ với các tác động của 3 luật vừa được Quốc hội khóa XV thông qua vừa qua, bao gồm Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng" - ông Quân nhận định.

Ngăn lách luật, trục lợi

Liên quan đến quá trình giải quyết vướng mắc của UBND TPHCM về việc áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho biết, trên địa bàn thành phố hiện có 570 tuyến đường (mới) chưa có trong bảng giá đất. Tất cả các mức giá đất trong bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020 ngày 16/1/2020 (quyết định cũ) của UBND TPHCM đều rất thấp, chỉ bằng khoảng 30% giá thị trường. Ngoài ra, TPHCM phải cập nhật vào bảng giá đất các mức giá đất mà thành phố đã bồi thường thực tế khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư công trọng điểm trên địa bàn vốn đã áp dụng các "hệ số điều chỉnh giá đất" mới nhất. Vì vậy, ông Châu cho rằng, việc TPHCM ban hành bảng giá đất điều chỉnh theo trình tự, thủ tục quy định tại khoản 1 Điều 14 Nghị định 71/2024 của Chính phủ là cấp thiết để phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Ngay từ thời điểm Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM thông tin về điều chỉnh bảng giá đất, luật sư Nguyễn Văn Hậu - Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TPHCM đã nhận định, việc điều chỉnh giá đất là yêu cầu cấp thiết được quy định tại Luật Đất đai năm 2024. Trong đó, giúp tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng.

Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu, quy định yêu cầu các địa phương phải điều chỉnh bảng giá đất mới phù hợp với tình hình thực tế tại từng địa phương. Đáng chú ý, Luật Đất đai mới nhất bỏ khung giá đất, bên cạnh đó thì bảng giá đất theo quy định mới cũng sẽ được công bố và áp dụng lần đầu từ ngày 1/1/2026. Đồng thời, hàng năm sẽ được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo. Bảng giá đất do các địa phương xây dựng theo Luật Đất đai 2013 (Luật cũ) sẽ được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Do đó, luật sư Hậu cho rằng, TPHCM dự thảo điều chỉnh giá đất là kịp thời với tình hình thực tiễn.

Tuy nhiên, theo vị luật sư này, TPHCM cần có giải pháp đi kèm với quá trình áp dụng chính sách mới để ngăn chặn các hành vi trục lợi. Bảng giá đất mới khi được áp dụng cũng sẽ là căn cứ để xử phạt, từ đó đảm bảo công bằng và tính minh bạch cho thị trường bất động sản.

Đồng quan điểm, kỹ sư Trần Văn Phương theo dõi thị trường bất động sản TPHCM nhiều năm qua, cho rằng: Đã có thời gian dài các giao dịch mua bán bất động sản đều dựa vào sự lỏng lẻo của luật để "lách thuế". Nghĩa là, đóng thuế thu nhập cá nhân (của người bán) và thuế trước bạ thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế của giao dịch bất động sản. Vụ việc điển hình, vào tháng 7 vừa qua TPHCM đã đưa ra xét sử sơ thẩm vụ án in, phát hành, mua bán trái phép hóa đơn và trốn thuế với số tiền lên đến hơn 4.000 tỷ đồng. Mới đây, cơ quan công an đã vào cuộc điều tra vụ bán đất 21 tỷ đồng, khai 460 triệu đồng tại Quảng Nam để làm rõ vai trò của bên mua và công chứng...

Về dự kiến ban hành chính thức bảng giá đất mới, ông Bùi Xuân Cường - Phó Chủ tịch UBND TPHCM cho biết, hiện Sở Tài nguyên và Môi trường đang trình lại Hội đồng Thẩm định bảng giá đất điều chỉnh. Hội đồng sẽ thẩm định trước ngày 10/10 và UBND TPHCM ban hành bảng giá đất điều chỉnh trước ngày 15/10. Đại diện UBND TPHCM khẳng định, việc xây dựng bảng giá đất điều chỉnh đã tuân thủ các quy định. Đến nay, TPHCM đã thực hiện đủ các bước về lập và chấp thuận đề nghị xây dựng. Đồng thời, cũng đã lấy ý kiến rộng rãi và thẩm định dự thảo quyết định thay thế Quyết định 02. Các ý kiến góp ý đã được Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM tiếp thu đầy đủ.

Nhiều ý kiến cho rằng, việc TPHCM ban hành điều chỉnh bảng giá đất mới hứa hẹn sẽ ngăn chặn tình trạng "lách luật" để khai giá thấp giá trị nhà đất, nhằm trốn thuế dưới nhiều hình thức. Nhờ đó, giúp tăng ngân sách cho thành phố hàng nghìn tỷ đồng từ thuế thu nhập chuyển nhượng bất động sản trong thời gian tới.